不動産を売った年の年末までにしておくこと
翌年の確定申告と納税に備える

まず結論：年内にするのは、書類集め・納税資金・特例と家族の確認です

不動産を売った年は、12月31日までに書類集め・納税資金・特例と家族の確認を始めます。

申告は原則として、売った年の翌年2月16日から3月15日までに行います（No.3102）。

No.は、国税庁のタックスアンサー（税の解説ページ）の番号です。

所得税の納付の期限も、原則として翌年3月15日です（No.2020）。

年内の準備が、翌年の税額と納付の段取りを左右します。

年内①：取得費の書類は、申告の前に探し始めます

取得費の書類は、年内に探し始めます。

取得費は、買ったときの購入代金や購入手数料などです（No.3202）。

建物は、所有期間中の減価償却費相当額（年数に応じた目減り分）を差し引きます（同）。

業務に使っていない不動産なら、購入時の登記費用や不動産取得税も取得費に入ります（No.3252）。

相続した不動産は、亡くなった方が買ったときの代金などを基に計算します（No.3270）。

取得費が分からないときは、売った金額の5％を取得費にできます（No.3258）。

ただ、実際の取得費が5％より多いのに5％で申告すると、税額が増えることがあります。

探し方は、相続した不動産の取得費の調べ方と取得費が分からないときの記事で扱っています。

年内②：譲渡費用の領収書と精算書は、売った直後にまとめます

譲渡費用（売るために直接かかった費用）の領収書は、売った直後にまとめて保管します。

主な譲渡費用は、次のとおりです（No.3202・No.3255）。

• 仲介手数料
• 測量費
• 売買契約書の印紙代（売主が負担した分）
• 売るときに借家人などに払った立退料
• 建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用

修繕費や固定資産税など、維持や管理の費用は譲渡費用になりません（No.3255）。

年内③：売却代金から、翌年に納める税金の分を先に分けます

売却代金は、3月と6月以降に納める税金の分を先に分けてから使います。

売った年の1月1日で所有期間が5年を超えれば長期、5年以下なら短期です（No.3202）。

長期の税率は、所得税15％と住民税5％です（No.3208）。

短期は、所得税30％と住民税9％です（No.3211）。

さらに令和8年分は、所得税額の2.1％の復興特別所得税（所得税に上乗せされる税）がかかります。

令和8年中の売却で、特例を使わない一定の前提を置いた目安です。

年内④：使う特例の要件と、申告が要ることを確かめます

特例を使う予定なら、年内に要件と添付する書類を確かめます。

相続した空き家の特例は、売った家の所在地の市区町村長が交付する確認書が要ります（No.3306）。

令和6年1月1日以後の譲渡なら、売った後に耐震基準を満たす改修や取壊しをする形も対象になり得ます。

その場合、改修や取壊しは売った年の翌年2月15日までに終えることが要件です（No.3306）。

買換えの特例は、買い換える時期と住み始める期限が要件に含まれます（No.3355）。

年内⑤：12月31日が区切りになる3つのことを確かめます

ふるさと納税・家族の控除・年をまたぐ売却は、12月31日が区切りです。

寄附金控除は、その年中に支出した分で計算します（所得税法78条1項）。

売った年の控除にするふるさと納税は、12月31日までに済ませます。

上限は、売った年のふるさと納税の記事で扱っています。

家族の配偶者控除や扶養控除の対象の方は、売ったことを年内に家族へ伝えます。

売った方の合計所得金額次第で、家族が控除を受けられないことがあります（国税庁の手引き）。

合計所得金額は控除の判定に使う所得で、判定は12月31日の現況によります（所得税法85条3項）。

詳しくは合計所得金額と扶養の記事をご覧ください。

契約と引渡しが年をまたぐ売却は、原則として引き渡した日の年分です。

契約の効力発生の日で申告することもできます（No.3102）。選び方は引渡日と契約日の記事で扱っています。

年明けから6月まで：申告と納付、その後の住民税に備えます

年明けは書類をそろえ、原則として2月16日から3月15日までに申告と納付をします。

給与や年金の源泉徴収票など、ほかの所得の書類もそろえます。

納期限までに納めないと、原則として延滞税（利息に当たる税）が自動的にかかります（No.9205）。

住民税は、原則として翌年6月以降に納めます（地方税法320条・321条の5）。

納期と納め方は、住民税の納付の記事で扱っています。

国民健康保険に加入の方は、売却と国民健康保険料の記事もご覧ください。

譲渡所得は、翌年の予定納税（所得税の一部の前払い）の基準額から除いて計算します（No.2040）。

年内の準備を飛ばすと、税額や手続に響くことがあります

準備が遅れると、例えば次のことが起こり得ます。

• 取得費の書類が間に合わない ― 5％で申告すると、税額が増えることがあります
• 売却代金を先に使う ― 3月15日までに納められないと、原則として延滞税がかかります
• 税額ゼロだからと申告しない ― 3,000万円控除は、原則として受けられません
• 寄附を年明けにずらす ― 売った年の寄附金控除の対象になりません
• 家族に売却を伝えない ― 税額がゼロでも、家族が受ける配偶者控除や扶養控除に響くことがあります

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

書類を集め、事実を書き出すところまでは、ご自身で進められます。

1. 売ったときの売買契約書・精算書・領収書をひとまとめにする
2. 買ったときの契約書と領収書を探す（相続なら亡くなった方の資料）
3. 売却代金のうち、納税に充てる分を分けておく
4. 使う予定の特例と、家族の扶養の状況をメモする

書類の一覧は、必要書類チェックリストの記事にあります。

取得費の組み立て、特例の選択、申告する年分の判断は、資料と事情で結論が変わります。

税理士に頼むと変わるのは、年内の見込み計算と書類の段取りです

年内に頼むと、申告の前に税額の見込みと書類の不足を確かめられます。

小松公認会計士・税理士事務所では、不動産を売った年に次の作業を行います。

• 取得費・譲渡費用の資料の探し方のご案内と、根拠の整理
• 3月と6月以降に分けた、納税額の見込みの計算
• 使える特例の要件と、添付書類の確認
• 家族の控除とふるさと納税への影響の確認
• 譲渡所得の内訳書と申告書の作成・提出、控えのお渡し

資料の共有から提出まで、全国どこからでもオンラインで完結します。

ご自身で申告するか迷う方は、頼むかどうかの見分け方もご覧ください。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
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よくある質問（FAQ）

Q1. 3,000万円控除で税金がゼロになりそうです。それでも申告は必要ですか？

必要です。租税特別措置法35条12項は、確定申告書への記載と明細書などの添付を適用の条件にしています。国税庁も、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要としています（No.3302）。税額がゼロでも、売った年の翌年に申告します。

Q2. 売却代金のうち、税金の分はいつ、どれくらい必要ですか？

一般の場合、長期は所得税15％・住民税5％です（No.3208）。短期は所得税30％・住民税9％です（No.3211）。令和8年分は、所得税額の2.1％の復興特別所得税も加わります。所得税と復興特別所得税は原則として翌年3月15日まで、住民税は原則として翌年6月以降に納めます。

Q3. 契約は今年、引渡しは来年です。どちらの年分で申告しますか？

売った日は、原則として資産を買主に引き渡した日です。売買契約などの効力発生の日に譲渡があったものとして申告することもできます（No.3102）。効力発生の日は、一般的には契約締結の日です。どちらにするかで、申告と納付の年が変わります。

Q4. ふるさと納税は、年明けにしても売った年の控除になりますか？

なりません。寄附金控除は、その年中に支出した分で計算します（所得税法78条1項）。売った年の控除にするなら、12月31日までに寄附を済ませます。確定申告をすると、ワンストップ特例（申告不要の手続）の申請は無効になります（No.1155）。寄附の分も申告書に含めます。