不動産を売った翌年に来る住民税
納付は6月から、長期なら5パーセントです

まず結論：所得税を払い終えた後、もう一度来ます

3月に所得税を納めて、終わったと思う方が多くいます。

ところが6月に、住民税の通知が届きます。

大阪市は、このずれを次のように説明しています。

市民税・府民税・森林環境税は、所得税の源泉徴収制度と異なり、所得のあった翌年度に、前年中の所得等に基づき税額を決定する制度となっており、納付時期の所得状況などにかかわらず納めていただくこととなります。

売った年ではなく、その翌年度に来ます。

売却代金を使ってしまった後に届くのが、いちばん困る形です。

税率は、長期5パーセント・短期9パーセントです

住民税も、他の所得と分けて計算します。

地方税法附則34条は、長期譲渡所得について道府県民税を「百分の二」、市町村民税を「百分の三」と定めています。

附則35条は、短期譲渡所得について「百分の三・六」と「百分の五・四」と定めています。

住民税の内訳は自治体の区分によって変わりますが、合計は5パーセント・9パーセントで同じです。

所有期間の判定は、売った日ではなく売った年の1月1日です。

軽減税率の要件は10年超住んだマイホームを売るなら軽減税率の特例をご覧ください。

数字で見る：課税長期譲渡所得2,000万円のとき

金額に直すと、規模が見えます。

所得税とは別に、これだけの額が翌年度に来ます。

いつ払うのか ― 納期は6月・8月・10月・1月中

納め方は2つあります。

地方税法320条は、普通徴収の納期をこう定めています。

普通徴収の方法によつて徴収する個人の市町村民税の納期は、六月、八月、十月及び一月中（…）において、当該市町村の条例で定める。但し、特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる。

給与から天引きされる場合（特別徴収）は、321条の5第1項が定めています。

十二分の一の額を六月から翌年五月まで

「月」は法律で決まっていますが、「日」は市町村の条例によります。

給与天引きか、自分で納付か ― 確定申告書で選べます

会社員の方に関わる話です。

地方税法321条の3第2項は、給与以外の所得の住民税について次のように定めています。

…当該給与所得以外の所得に係る所得割額を…特別徴収の方法によつて徴収することができる。ただし、第三百十七条の二第一項の申告書に給与所得以外の所得に係る所得割額を普通徴収の方法によつて徴収されたい旨の記載があるときは、この限りでない。

国税庁も、確定申告書の記入方法として説明しています。

給与から差し引かないで別に窓口等に自分で納付することを希望する場合には、「自分で納付」欄に を記入します。

何も書かなければ、譲渡所得分の住民税も給与から天引きされ得ます。

毎月の手取りが大きく減って初めて気づく、という形になりがちです。

引っ越しても、納め先は1月1日の住所地です

売却後に住み替える方は、ここを間違えます。

地方税法318条は、個人の市町村民税の賦課期日を「当該年度の初日の属する年の一月一日」と定めています。

名古屋市は、当てはめをこう示しています。

1月1日現在にお住まいの市町村に納めます。

港区も同じ趣旨を示しています。

1月2日以降に区外に転出された場合は、その年度の住民税は港区に納めていただくことになります。

売って引っ越しても、前の住所地から通知が届きます。

転送の設定をしていないと、通知そのものに気づけません。

退職が重なると、まとめて引かれることがあります

売却と退職が同じ時期に重なる方は少なくありません。

地方税法321条の5第2項ただし書は、退職した場合の一括徴収を定めています。

東京都主税局は、これを平易にこう整理しています。

（イ）6 月1 日から12 月31 日までの間に退職した方で、残りの税額を退職金等からまとめて特別徴収されることを申し出た場合

（ウ）翌年1月1日から4月30日までの間に退職した方で、5月31日までの間に支払われる予定の退職手当等が残りの税額を超える場合

1月から4月の退職は、申し出がなくても一括徴収の対象になります。

退職金の手取りが想定より少なくなる原因が、これです。

なお、これは前年分の住民税の残りであって、売却した年の住民税とは別のものです。

資金が足りなくなる典型は、この4つです

ご相談を受ける場面は、ほぼ同じです。

• 所得税だけ用意していた ― 長期でも譲渡所得の5パーセントが翌年度に来ます
• 納税資金を使ってしまった ― 住民税は納付時期の所得状況にかかわらず課税されます
• 給与天引きを選んでいた ― 6月から毎月の手取りが減ります
• 通知が前の住所に届いた ― 賦課期日は1月1日で、納め先は変わりません

住民税は、前もって取られる仕組みがありません。

所得税の予定納税は、国税庁タックスアンサーNo.2040が「対象税目 所得税」としており、しかも譲渡所得は予定納税基準額の計算から除かれる「除外所得の金額」に含まれています。

つまり売却の翌年は、所得税も住民税も、まとめて後から来ます。

納税資金が足りないときの手続は確定申告の税金が払えないときの対処法で扱っています。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

ご自身で確認できるのは、次の4点です。

1. 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかを確認する
2. 課税譲渡所得の見込額に5パーセント（短期なら9パーセント）を掛けてみる
3. 確定申告書の第二表で、徴収方法をどちらにするか決める
4. 翌年6月に通知が届く住所が、今の住所かどうかを確認する

ここから先は個別判断です。

特別控除や特例を使うと課税譲渡所得が変わり、住民税も動きます。

また譲渡所得は特別控除前の金額が合計所得金額に入るため、扶養や保険料の判定にも影響します。

この点は不動産を売った年は扶養から外れる？で扱っています。

税理士が入ると変わるのは、翌年6月までの資金計画です

ひとつめは、所得税と住民税を分けた試算です。納付時期ごとに金額を並べます。

ふたつめは、納付カレンダーの作成です。3月の所得税、6月からの住民税を1枚にします。

みっつめは、徴収方法の助言です。給与天引きと自分で納付のどちらが資金繰りに合うかを見ます。

よっつめは、申告書への反映です。第二表の記入まで含めて作成します。

いつつめは、合計所得金額への影響の整理です。扶養・保険料まで見通します。

売却代金を使う前に、翌年6月までの表を作ります。

小松公認会計士・税理士事務所では、譲渡所得の計算から確定申告、納付の計画まで続けて担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産を売った住民税は、いつ払いますか？

売った年の翌年度に納めます。地方税法320条は、普通徴収の納期を「六月、八月、十月及び一月中…において、当該市町村の条例で定める」としています。給与から天引きされる場合は、321条の5第1項により「十二分の一の額を六月から翌年五月まで」となります。納期限の日は自治体ごとに異なるため、納税通知書でご確認ください。

Q2. 譲渡所得にかかる住民税は何パーセントですか？

長期譲渡所得は5パーセント、短期譲渡所得は9パーセントです。地方税法附則34条は長期について道府県民税「百分の二」・市町村民税「百分の三」、附則35条は短期について「百分の三・六」「百分の五・四」と定めています。所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定します。

Q3. 会社に知られずに、自分で納めることはできますか？

確定申告書で選べます。地方税法321条の3第2項ただし書は、申告書に「普通徴収の方法によつて徴収されたい旨の記載があるとき」は特別徴収に加算しないとしています。国税庁も「自分で納付」欄に記入するよう案内しています。ただし切替えは市町村の条例の定めるところによるため、申告の時点で選んでおくのが確実です。

Q4. 売却後に引っ越したら、どこに納めますか？

1月1日時点の住所地の自治体です。地方税法318条は賦課期日を「当該年度の初日の属する年の一月一日」としています。港区は「1月2日以降に区外に転出された場合は、その年度の住民税は港区に納めていただくことになります」としています。転居後は、前の住所地からの通知が届くよう手続きをしておいてください。