相続した不動産を売るとき
被相続人の取得費をさかのぼって調べる方法

結論：取得費も取得の日も、被相続人から引き継ぎます

相続した不動産の「買った値段（取得費）」と「買った日」は、亡くなった方のものをそのまま引き継ぎます。分からなければ売った値段の5パーセントだけを引く方法しか使えず、税金が大きく増えることがあります。

相続や贈与によって取得した土地建物を売った場合の取得費は、被相続人や贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。

相続や贈与によって取得したときは、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれます。

長期か短期かは、亡くなった方が取得した時から売った年の1月1日までの期間で判定します（相続の日からではありません）。相続人が知らない昔の取引について、資料をさかのぼって調べる必要があります。

概算取得費5パーセントで申告すると、どれだけ変わるか

買った値段が分からないときは、売った金額の5パーセント相当額を取得費にできます（国税庁タックスアンサーNo.3258）。この「5パーセント」で税金はどれだけ変わるかを、譲渡価額5,000万円・譲渡費用200万円・長期譲渡所得のケースで見てみます。

差は約193万円です。資料を探す手間に見合うかの目安にしてください。値段が大きいほど差は広がります。

※特別控除なしの試算です。税率は15パーセント（住民税5パーセント）、復興特別所得税は2.1パーセント（No.3208）。建物は減価償却費相当額を差し引くため、実際の計算はより複雑になります。

さかのぼる順番：5か所を順に当たります

買った値段の手がかりは、次の順番で探すと見つかることがあります。手前ほど手間が少なく、後ろほど時間がかかります。

1. ご自宅（被相続人の書類）

• 売買契約書・重要事項説明書・領収証（最も直接的な証拠です）
• 権利証（登記済証）または登記識別情報通知（購入時期・登記書類が一緒に保管されていることがあります）
• 登記費用・不動産取得税・仲介手数料の領収証
• 確定申告書の控え（住宅ローン控除で当時の資料が残ることがあります）

2. 法務局

• 登記事項証明書（取得の原因と日付が分かります）
• 古い経緯は閉鎖登記簿の謄本や旧土地台帳を取得できることがあります
• 当時の抵当権設定登記が残れば、債権額が購入代金の手がかりになります

※保存状況は法務局によって異なります。取得できるかは管轄の法務局にご確認ください。

3. 金融機関

• 被相続人の預金通帳（購入時期の出金額・日付が手がかりになります）
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書、返済予定表、完済証明書

4. 売主・分譲会社・仲介会社

• 分譲時のパンフレット・価格表（同じ棟・間取りの分譲価格が分かることがあります）
• 仲介した不動産会社に取引記録が残ることがあります

5. 市区町村

• 名寄帳（被相続人が所有していた不動産の一覧）
• 固定資産評価証明書（土地建物の按分根拠に使えます）

相続人が支払った登記費用・不動産取得税も取得費になります

No.3270は次のように述べています。

なお、業務に使われていない土地建物を相続や贈与により取得した際に相続人や受贈者が支払った登記費用や不動産取得税の金額も取得費に含まれます。

ただし、同じ箇所に重要な注書きがあります。

（注）取得費が分からない場合などには、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。ただし、この場合には、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることはできません。

概算取得費を選ぶと、相続登記費用は上乗せできません。実額で計算できるか先に検討します。事業や賃貸用の資産は、これらの税金は取得費に含まれません（No.3252）。

被相続人の取得費に加えられるもの

購入代金・建築代金・購入手数料のほか、No.3252が挙げる主なものは次のとおりです（必要経費に算入されたものは含まれません）。

（5）は見落とされやすい点です。遺産分けの訴訟費用は取得費になりません。所有権を守るための訴訟費用は取得費になり得ます。

建物は購入代金などの合計額から持っていた期間分の値下がり（減価償却費相当額）を差し引いた金額が取得費です。亡くなった方の所有期間も含めるため、買った日の確定が必要です。

相続税を払っているなら、取得費加算の特例も確認します

相続や遺贈でもらった財産を一定期間内に売ると、納めた相続税の一定額を取得費に上乗せできます（国税庁タックスアンサーNo.3267）。要件は3つです。

• （1）相続や遺贈により財産を取得した者であること
• （2）その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• （3）その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

それでも見つからなかったときは

探し尽くしても分からないことはあります。それでも概算取得費5パーセントを使う前に、間接的な資料から合理的に計算できないか検討する余地があります。別記事で詳しく扱っています。

申告の前に検討を終えておくことが大切です。概算取得費で申告後に実額へ直すには「更正の請求」が必要で、これにも期限があります。

相続した不動産の売却について小松公認会計士・税理士事務所ができること

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よくある質問（FAQ）

Q1. 父が50年前に買った土地です。契約書がなくても取得費を実額で計算できますか？

権利証・預金通帳・住宅ローン契約書・分譲時のパンフレット等で買った値段を裏づけられれば、実額計算できる可能性があります。資料を拝見のうえご案内します。

Q2. 相続してから3年しか経っていませんが、短期譲渡所得になりますか？

なりません。亡くなった方が買った時期を引き継ぎ、その時から売った年の1月1日までの期間で長期・短期を判定するためです。

Q3. 相続登記にかかった司法書士報酬や登録免許税は取得費になりますか？

事業・賃貸用でない土地建物なら、相続人が払った登記費用や不動産取得税も取得費に含まれます。ただし概算取得費（5パーセント相当額）を使う場合は上乗せできません。

Q4. 相続税を払いました。売却するときに何か使える特例はありますか？

取得費加算の特例があります。相続税が課税されており、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが要件です。上限・添付書類もあるためご確認ください。