使っていない土地を500万円以下で売ったら100万円引けます
低未利用土地等の特別控除

まず結論：売値500万円以下の空き地なら、100万円引ける可能性があります

相続した田舎の土地や使っていない駐車場跡地など、固定資産税がかかる空き地を手放すと、譲渡所得から100万円を控除できる特例があります。正式名称は「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」（措法35の3）です。

国税庁タックスアンサーNo.3226は「その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除することができます。その譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。」と説明しています。利益が100万円に届かないときは、その利益の分だけが控除額になり、赤字になることはありません。

長期譲渡所得の税率は20.315パーセント（所得税・復興特別所得税15.315パーセント＋住民税5パーセント）。100万円を引ければ、単純計算で約20万円の差になります。売値が数百万円の土地では税額の大きな割合を占めます。

対象になる土地・ならない土地

この特例の対象は「低未利用土地等」と呼ばれます。かみくだいて言えば、使われていない土地や、周りに比べて利用の程度が著しく低い土地です。

該当するかどうかを最終的に決めるのは、市区町村が確認書を出すかどうかです。ご自身で「低未利用だろう」と判断しても、確認書が出なければ使えません。

6つの要件をチェックする

国税庁タックスアンサーNo.3226が挙げる主な要件は次の6つです。ひとつでも欠けると使えません。

要件2「所有期間5年超」の数え方に注意

判定日は売った年の1月1日です。売った日ではありません。

判定日は「売った年の1月1日」で、売った日ではありません。例えば令和3年6月取得・令和8年10月売却なら実所有5年4か月でも、令和8年1月1日時点は4年7か月で要件未達です。売却を令和9年に回せば令和9年1月1日で5年7か月となり要件を満たします。売る時期を1か月ずらすだけで結論が変わることがあります。

要件4「500万円以下」は合計額で見ます

判定は土地だけでなく、その土地の上にある古家などの対価を含めた合計額で見ます。「土地450万円・古家50万円」で合計500万円なら範囲内です。市街化区域内など一定の場合は800万円以下です。

要件3「特別な関係にある人」に売っていないか

配偶者や直系血族など特別な関係にある人への売却は対象外です。「子どもに買ってもらう」という進め方では使えません。

適用期限は令和10年12月31日まで延びました

国税庁タックスアンサーNo.3226は令和7年4月1日現在の法令に基づき、適用期間は「令和2年7月1日から令和7年12月31日までの間」と表示されたままですが、その後の税制改正で延長されました。

「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除」について、その適用期限が令和10年12月31日まで3年延長されました（措法35の3①）。

この資料は令和8年3月31日付で公布された「所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号）」等に基づき、令和8年5月1日現在の法令により作成されたものです。タックスアンサーの画面に「令和7年12月31日まで」と書かれていても、実際には令和10年12月31日まで使えます。

数値例：450万円で売った空き地

差額は20万3,100円。端数処理をしない単純計算では、100万円 × 20.315パーセント ＝ 20万3,150円です。売値450万円に対して手取りが20万円変わる。売値の4パーセント以上にあたります。

上記は所得税・復興特別所得税を100円未満切り捨てで計算した目安です。住民税は自治体計算のため端数が異なることがあります。

手続きの流れと、つまずきやすいところ

この特例は要件を満たしていれば自動的に適用されるものではありません。順番を間違えると使えなくなります。

1. 入口は税務署ではなく市区町村です

要件のひとつが「市区町村長の確認をした書類」です。確認書は土地がある市区町村が発行し、様式や時期は自治体で異なります。売買契約の段階で一度連絡しておくと安全です。

2. 他の特例と重ねて使うことはできません

タックスアンサーNo.3226は、「収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けないこと」を要件としています。複数の候補があるときは、どれを使うのがいちばん有利かを先に比べる必要があります。合計の限度額という別の論点もあり、詳しくは譲渡所得の特別控除の合計限度額の記事をご覧ください。

3. 買った値段が分からないときの取り扱い

相続した古い土地では取得費が分からないことがよくあります。その場合は売った金額の5パーセントを取得費とみなす概算取得費で計算できます（国税庁タックスアンサーNo.3258）。当時の資料が残っていれば実際の取得費を使えることもあり、取得費が分からないときの記事もご覧ください。

4. 確定申告で「使う」と書かなければ適用されません

タックスアンサーNo.3226は「確定申告書に、この特例の適用を受ける旨を記載するとともに、一定の書類を添付する必要があります。」としています。確認書・記載・添付の3つがそろって初めて100万円が引けます。

5. 売る年を決める前に試算しておく

所有期間の判定日は「売った年の1月1日」、適用期限は令和10年12月31日。売る年をいつにするかが結論を左右します。売買契約を結ぶと年をずらせないため、契約の前に試算しておくことが適正申告の近道です。

低未利用土地の売却について小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 売った金額が500万円ちょうどでも使えますか？

使える可能性があります。判定は建物等の対価を含めた合計額で行うため、500万円ちょうども500万円以下に含まれます。契約書で分けて書いていても合計で判定されます。

Q2. 空き家の3,000万円特別控除と一緒に使えますか？

同じ譲渡で重ねて使うことはできません。収用等の特別控除や事業用資産の買換え特例も同様です。有利な特例は契約前の試算でご確認ください。

Q3. 親から相続した土地ですが、所有期間5年超の要件は満たしますか？

相続で取得した土地は、亡くなった方の所有期間を引き継いで判定します。名義変更から5年未満でも要件を満たす場合があり、判定日は売った年の1月1日です。

Q4. 買った値段が分からない古い土地でも使えますか？

使える可能性があります。買った値段が不明な場合は、売った金額の5パーセントを取得費とする概算取得費で計算できます（国税庁タックスアンサーNo.3258）。当時の資料が残っていれば実際の取得費を使えることもあります。