単身赴任中のマイホームを売ったとき
3,000万円特別控除が使える2つの条件

まず結論:自分が住んでいなくても、使える場合があります

転勤や転地療養などの事情で単身赴任していて、自分はその家に住んでいなくても、配偶者や子どもだけが住んでいる家であれば、3,000万円特別控除を受けられる場合があります。

3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用財産）を売ったときに譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

この特例について、国税庁は次のように説明しています。

この特例は、原則として家屋の所有者本人が現に住んでいるマイホームを譲渡した場合に受けられるものです。しかし、次のような事情があるときは、本人が住んでいなくても配偶者や子供だけが住んでいる家屋は、この特例の適用を受けることができます。（国税庁タックスアンサーNo.3317「配偶者等だけが住んでいるマイホームを売ったとき」・令和7年4月1日現在法令等）

「自分は住んでいないから対象外だろう」とあきらめる方がいますが、単身赴任の中身によっては対象になります。本記事では、この「本人が住んでいないのに使える場合」だけを取り上げます。

特例そのものの一般的な要件は、マイホーム売却の3,000万円特別控除と取得時期の落とし穴で整理しています。まずはそちらで全体像を確かめてください。

条件1:事情がなくなったら「一緒に住む」と認められること

国税庁は、本人が住んでいなくても特例を受けられる事情を、次のように定めています。

本人が転勤や転地療養などの事情のため、配偶者等と離れて単身でほかに生活している場合で、これらの事情がなくなったときはその配偶者等と一緒に配偶者等が住んでいる家屋で生活すると認められる場合です。（国税庁タックスアンサーNo.3317）

要素は3つあります。

いちばん大切なのは3つ目です

根拠は租税特別措置法35条、施行令20条の3・23条、措置法通達31の3-2・35-6です（No.3317の根拠法令等）。タックスアンサーはこれ以上に細かい判定基準を示していません。そのため、赴任の辞令や療養の経緯といった資料をもとに確認します。

数字で見ると、控除の有無で4,063,000円の差になります

この特例を使えるかどうかで、税額はどう変わるか。所有期間が5年を超える（長期譲渡所得となる）自宅を売却し、譲渡所得の金額が2,000万円だったとします。税率は20.315パーセント（所得税15パーセント・復興特別所得税0.315パーセント・住民税5パーセント）とします。

この数値は目安であり、実際の税額を計算したものではありません。

条件2:マイホームが2つ以上あるときは「主として住まいに使っていた家屋」だけ

No.3317には、もう1つ大切な定めがあります。

なお、家屋を売った人が売ったときに2つ以上マイホームを持っていたときは、売った人が主として住まいに使っていた家屋だけがこの特例の対象となります。（国税庁タックスアンサーNo.3317）

赴任先でも家を買っていた場合です。

どちらが「主として」かは、細かい基準が示されていません

タックスアンサーは居住日数の割合といった具体的な判定基準を示していないため、生活の実態に即して個別に検討します。「どちらでも好きなほうを選べる」わけではなく、実際の生活の中身で決まります。

特別控除は「物件ごと」ではなく「その年で3,000万円」が限度です

3,000万円という金額は、物件1つにつき3,000万円という意味ではありません。

国税庁の質疑応答事例には、居住用家屋が焼失した年に別の土地建物を取得して住み始め、焼失した家屋の敷地といま住んでいる土地建物を同じ年に売った場合の照会があります。回答は次のとおりです。

いずれの譲渡所得についても、特例を適用して差し支えありません。なお、この場合の特別控除額は3,000万円が限度となります。（国税庁 質疑応答事例《譲渡所得》「居住の用に供している家屋を2以上有する場合」・令和7年8月1日現在の法令・通達等に基づいて作成）

読み方は2段階です。

• どちらの譲渡も特例の対象になり得ます。「片方だけ」という結論にはなりません
• ただし控除できる金額の合計は3,000万円までです。2つあるから6,000万円、とはなりません

この事例は施行令第23条第1項で準用する第20条の3第2項の「居住の用に供している家屋を2以上有する場合」には該当しない、との注記があります。条文上の位置づけと控除額の限度は別問題です。

単身赴任の方は、赴任先の家と家族が住む家を同じ年に売る場面で、控除の枠がどう配分されるかを先に確かめておく必要があります。「両方にそれぞれ3,000万円」という前提で資金計画を組むと、見込みが狂います。

売る前に確かめておきたいこと

単身赴任中の家を売る話が出たら、次を整理しておくと判断が早くなります。

• 単身赴任の理由は何か（転勤や転地療養などの事情に当たるか）
• 売るまでの間、配偶者や子どもがその家に住み続けていたか
• 事情がなくなったとき、その家に戻って一緒に暮らす関係にあったか
• 売ったときにほかにマイホームを持っていなかったか（赴任先の家を含む）
• 同じ年に2つ以上の居住用財産を売っていないか（控除額は3,000万円が限度）
• 赴任の辞令、療養の経緯、家族の居住状況が分かる資料が残っているか

あわせて確認したい隣の論点

次の場面は別の制度が絡みます。本記事では扱っていません。

• 海外への転勤で日本に住所がなくなった場合…課税の枠組みが変わります。海外在住のまま日本の不動産を売却したときの取扱い
• 新しい家で住宅ローン控除を受ける予定がある場合…併用に制限があります。3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用

ここから先は個別判断です

実際にご自身のケースが条件に当たるかは、赴任の経緯・家族の居住状況・ほかに家を持っていたかを並べて見なければ決まりません。

とくに「一緒に住むと認められるか」は書類1枚で済みません。売却の話が具体化する前に確かめておけば、入れ忘れも入れすぎも防げます。

単身赴任中のマイホーム売却について小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 単身赴任中で、家には妻と子どもだけが住んでいます。私は何年も住んでいませんが、3,000万円特別控除は使えますか？

使える場合があります。転勤や転地療養などの事情で別居していて、事情がなくなればその家に戻って一緒に暮らす関係にあることが条件です（No.3317）。住んでいた年数では判断しません。ほかにマイホームを持っていないかもあわせて確認してください。

Q2. 赴任が終わってもその家には戻らず、家族ごと別の土地に移る予定です。それでも対象になりますか？

その場合は前提が違います。No.3317は「事情がなくなればその家で一緒に生活すると認められる場合」が条件で、戻らない予定が決まっているなら当てはまりにくくなります。売却前にご相談ください。

Q3. 赴任先にも自分名義の家を買いました。家族が住む家と両方を売ったら、3,000万円ずつ引けますか？

引けません。2つ以上マイホームがあるときは、主として住まいに使っていた家屋だけが対象です（No.3317）。同じ年に2つの居住用財産を売れる場合でも、控除額の合計は3,000万円が限度です。なお1つの家屋を配偶者と共有している場合は共有名義の不動産を売却したときの譲渡所得をご覧ください。

Q4. 海外への転勤の場合も、同じように考えてよいですか？

課税の枠組みが変わるため、別の検討が必要です。海外に住んだまま売る場合は海外在住のまま日本の不動産を売却したときの取扱いを、住宅ローン控除を受ける予定がある場合は3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用をご確認ください。