海外在住のまま日本の不動産を売却したら？
10.21%の源泉徴収と納税管理人の手続き

まず結論：海外在住でも、日本の不動産を売ったら日本で税金がかかります

住んでいる国がどこであっても、日本国内にある不動産を売って出た利益には、日本で税金がかかります。売買代金からは10.21%が天引きされますが前払いにすぎず、確定申告をすれば多くは戻ります。申告前には「納税管理人」の届出が必要です。

国税庁タックスアンサーNo.1932「海外勤務中に不動産を売却した場合」も、海外在住の方(非居住者)が国内の土地や建物を売った場合、利益の計算方法は日本に住んでいる人と同じで、原則として確定申告が必要としています。

海外赴任中の方も、国際結婚で拠点を移した方も、同じ扱いです。

買主が10.21%を天引きする仕組み

売買代金が満額振り込まれないのは、買主に税金を天引きして納める義務(源泉徴収義務)があるためです。

源泉徴収の内容（国税庁タックスアンサーNo.2879）

天引きされない例外

天引きされた税金は「前払い」。確定申告で精算します

10.21%は税額そのものではなく、売買代金に機械的に差し引かれた前払いです。実際の税額は取得費や譲渡費用を差し引いた「利益」に対して計算するため、確定申告で差額が戻ることが多いのです。

数字で見る：6,000万円で売却したケース

次の前提で計算してみます。

• 売った値段（譲渡価額）：6,000万円（買主は法人のため天引きあり）
• 買った値段（取得費）：3,000万円（建物の価値の目減り分を差し引いた後の金額）
• 売るための費用（譲渡費用）：200万円
• 所有期間：10年（長期譲渡所得）。居住用の特別控除は不使用

この例では約184万円が戻ってきます。確定申告をしなければ戻りません。逆に取得費を証明できず小さくなる場合（購入時の契約書が見つからない場合など）は、追加で納めることもあります。

なお上の表のとおり住民税5%が乗っていない点にご注目ください。理由は次章で説明します。

申告の前に「納税管理人」を決めます

海外在住の方が日本で確定申告をするには、日本国内で税務の手続きを代わりに行う「納税管理人」を決める必要があります。

国税庁タックスアンサーNo.1932では、確定申告書を出すときまでに納税管理人を決め、届出書を納税地の税務署長に提出することとされています。

納税管理人が実際に担うこと

• 税務署からの書類の受け取り
• 確定申告書の提出
• 納税・還付金の受領

親族に頼むこともできますが、還付金の受取や税務署対応まで任せることになるため、実務では税理士が務めるケースが多くあります。

手続きの順番を間違えないこと

出国してから、慌てて納税管理人を探し始めるのはよくある失敗です。売却が具体化した段階で、届出までの流れを先に組み立てておいてください。

住民税はかからないことが多い

その年の1月1日に日本国内に住所がなければ、その年度の個人住民税はかかりません。

総務省の説明では、個人住民税は1月1日現在に住所がある市区町村が課税する仕組みです。前年12月31日までに出国していれば、その年分の課税は生じません。

日本に住んでいる人の長期譲渡所得の税率は所得税15%（復興特別所得税を含めて15.315%）＋住民税5%で、合計20.315%です。海外在住の方は、この住民税5%の部分が生じないことになります。

3,000万円特別控除は使えるのか

ご相談で最も多い質問です。国税庁タックスアンサーNo.1932は「譲渡所得の金額の計算方法は、居住者の場合と同様」としており、海外在住だけを理由に特例が使えなくなるわけではありません。

ただし3,000万円特別控除には期間条件があります。国税庁タックスアンサーNo.3302は、以前の家について「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」を条件としています。

海外赴任で家を空けてから売却まで時間がかかると、この3年の窓を過ぎてしまうことがあります。理由はさまざまですが、期限は動きません。

また人に貸していた場合は家賃収入（不動産所得）の申告も関わり、取得費も変わります。「海外在住であること」と「特例が使えるか」は別の問題です。賃貸に出していた物件の売却については 賃貸用マンション・アパートを売却したときの譲渡所得 3,000万円控除が使えない場合の計算 もあわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 買主が個人なら、必ず源泉徴収されないのですか？

いいえ。買主が個人で、自分や親族が住むために買い、かつ代金が1億円以下の場合だけ不要です。投資目的や1億円超なら対象です。

Q2. 源泉徴収されたので、確定申告はしなくてよいですか？

いいえ。10.21%は機械的に差し引かれた前払いで、実際の税額とは一致しません。No.1932でも原則として確定申告が必要です。しないと納めすぎた税金は戻りません。

Q3. 居住している国でも課税されると二重課税になりませんか？

多くの国と租税条約があり、住んでいる国側の外国税額控除などで調整されます。ただし取扱いは国と条約の内容によるため、両方の申告をあわせてご確認ください。

Q4. 納税管理人は家族でも構いませんか？

国内に住所などがあればご家族でも構いません。ただし税務署対応や還付金の受取まで担うため、実務では税理士が務めるケースが多くあります。届出は確定申告書を出すときまでに必要です。

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