マイホーム売却の3,000万円特別控除と取得時期の落とし穴
判例で読み解く不動産譲渡所得

まず結論：住んでいた家を売ったら、利益から3,000万円を引けます

住んでいた家（とその敷地）を売ったときは、利益から最高3,000万円を差し引けます。年数は問いません。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（租税特別措置法35条1項）。ただし要件を満たす必要があります。

使えるかどうかのチェックリスト（7項目）

次の7項目すべてに「はい」と答えられれば、この特例を使えます。

1. 自分が住んでいる家（または家と敷地）を売ったか
2. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ったか
3. 売った相手が配偶者・親子等の特別関係者でないか
4. 前年・前々年に同じ特例を受けていないか
5. 住宅ローン控除と重ならないか（前後2年に新居でローン控除なら併用不可）
6. 「居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用に関する明細書」を添付したか
7. 取り壊して土地だけ売る場合、1年以内の契約か（貸していないか）

「いつ手に入れたか」で税率が変わります——判例から学ぶ

家の取得時期はとても重要です。持っていた期間が5年・10年を超えるかで、税率は15%・20%・30%・39%と大きく変わります。

取得時期を引き継ぐケースと引き継がないケース

最高裁昭和50年5月27日判決（民集29巻5号641頁）により、財産分与は渡す側がその時点の時価で譲渡、もらう側がその時点で新規取得となります。

税金の計算は5ステップで進みます

売って出た利益（譲渡所得）の計算は、次の5ステップです。

1. 売った金額を確定する（契約書の金額。固定資産税の精算金も含む）
2. 取得費＝購入代金＋購入時の費用－建物の値下がり分
3. 譲渡費用＝仲介手数料・印紙代・測量費・解体費など
4. 譲渡所得＝売った金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
5. 税額＝譲渡所得 × 税率（持っていた期間で決まります）

住み替え・離婚・相続で見落としやすいポイント

1. 夫婦共有なら、1人につき3,000万円

夫婦で半分ずつ持つマイホームなら夫と妻がそれぞれ3,000万円控除を受けられ、最大6,000万円が非課税になります（確定申告は別々）。

2. 相続した実家を売るなら「空き家特例」も検討を

亡くなった方が一人暮らし等の要件を満たせば「空き家」の3,000万円特別控除（租税特別措置法35条3項）も候補です。耐震基準を満たすか取り壊すことが条件で、期限は令和9年12月31日の売却まで（令和8年5月時点）。

3. 「買換え特例」との選択

10年超持ち住んだマイホームなら「特定の居住用財産の買換え特例」（租税特別措置法36条の2）も選択肢ですが、税金を先送りするだけで消えません。当事務所では両方を試算します。

よくある質問（FAQ）

Q1. 単身赴任中のマイホームを売っても3,000万円控除は使えますか？

A. 家族が住み続けていれば原則対象です。空き家になった場合、その日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。

Q2. 別荘やセカンドハウスにも適用できますか？

A. 適用できません。3,000万円控除は「主に住んでいる1つの家」に限られ（租税特別措置法施行令20条の3）、週末だけの別荘は対象外です。

Q3. 売却損が出たときはどうなりますか？

A. 要件を満たせば売却損は給与など他の所得と相殺でき、相殺しきれない損は翌年から3年間繰り越せます（租税特別措置法41条の5）。住宅ローン残高が売却額を上回る等の要件があります。

この記事のお悩みは、小松公認会計士・税理士事務所にご相談ください

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

登録者6,900人超

小松公認会計士・税理士事務所 代表

小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
• 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
• 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます

YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる

不動産売却サポートを見る 60秒で料金を見る

初回相談は無料です。相談だけで終えていただいて構いません。