共有名義の不動産を売却したときの確定申告
3,000万円特別控除は共有者ごとに判定します

共有不動産の譲渡所得は「一人ずつ」計算する

共有の不動産を売ったときは、持分に応じて一人ひとりが税金を計算し、確定申告書もそれぞれが提出します。「代表者がまとめて申告する」扱いはありません。3,000万円の特別控除も共有者1人につき最高3,000万円です。

持分に応じて按分するもの

売った代金だけでなく、取得費（買った値段）も譲渡費用も、持分に応じて分けて計算します。

各人の譲渡所得 ＝（譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用）× 持分 − 各人の特別控除

取得費と取得時期は、持分ごとに判定されます。夫婦2人が同時に買えば取得時期は同じですが、相続で追加取得した場合などは異なります。同じ人の中でも、持分ごとに取得時期・取得費が異なるのです。

長期・短期の判定も一人ずつ

税率は売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで変わります。相続・贈与は前の持ち主の取得日から数えるため、同じ物件でも一方は長期・他方は短期となり得ます。

3,000万円特別控除は共有者1人につき最高3,000万円

マイホーム（居住用財産）を売ると、所有期間を問わず利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。共有でも、使えるかは共有者ごとに判定します。

特別控除額は共有者全員で3,000万円ではありません。この特例の適用を受けることができる共有者1人につき最高3,000万円です。（国税庁タックスアンサー No.3308「共有のマイホームを売ったとき」）

この特例には確定申告が必要です。確定申告書は一人一人が提出してください。税額がゼロでも、申告をしなければ特例は使えません。

数字で見る：単独名義と2分の1共有の税額差

前提：居住用マイホームを60,000,000円で売却、取得費20,000,000円（減価償却後）、譲渡費用2,000,000円、所有期間15年（軽減税率・3,000万円特別控除の要件を満たすとします）。譲渡益は60,000,000 − 20,000,000 − 2,000,000 ＝ 38,000,000円です。

軽減税率は6,000万円以下の部分について所得税10パーセント（復興特別所得税を含め10.21パーセント）・住民税4パーセント、合計14.21パーセントです。

落とし穴①：家屋は単独名義、敷地だけが共有のとき

最も多い誤解がここです。敷地だけを共有としている場合、家屋の所有者以外は原則としてこの特例を受けられません。特例は「家屋の所有者」が家屋と敷地を売った場合のものだからです。

例外として敷地の所有者も控除を受けられる3要件

次の要件をすべて満たすときは、敷地の所有者もこの特例の適用を受けることができます。

• 敷地を家屋と同時に売ること
• 家屋と敷地の所有者が親族関係にあり、生計を一にしていること
• 敷地の所有者が家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること

この場合の控除額は家屋の所有者と敷地の所有者を合わせて3,000万円までです。控除の順序も決まっており、まず家屋、続いて敷地の所有者です。家屋の所有者の利益が3,000万円以上あれば、敷地の所有者の控除額はゼロになります。

落とし穴②：相続で兄弟共有になった空き家を売るとき

相続した実家を兄弟で共有し売るケースです。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（措置法35条3項）を検討します。共有の扱いが通常と違うため、注意が必要です。

相続人が3人以上なら控除額は1人2,000万円

空き家特例の特別控除額は最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、2,000万円までです。

売却代金1億円の判定は共有者全員の合算

相続した実家の売却全般については、相続した実家を売却したら税金はいくら？で特例の使い分けを詳しく解説しています。

落とし穴③：持分ごとに取得費が分からないケース

共有名義の物件は持分によって取得の経緯が違うため、取得費の資料もばらばらになりがちです。相続・贈与でもらった持分は、原則として前の持ち主の取得費・取得時期を引き継ぎます。

契約書がない場合でも、すぐに概算取得費（譲渡価額の5パーセントを引く方法）と決まるわけではありません。詳しくは不動産売却で取得費がわからないときの合理的算定法をご覧ください。

実務の進め方

ステップ1：登記事項証明書で持分と取得の経緯を確認する

誰が、いつ、どの原因（売買・相続・贈与）で持分を取得したか。登記記録から時系列で整理します。共有案件すべての起点です。

ステップ2：共有者ごとに特例の適用可否を判定する

住んでいた実態・家屋の有無・生計同一・過去2年の特例使用の有無を一人ずつ確認します。共有者の一人が過去に3,000万円特別控除を使っていれば、その人だけ使えません。

ステップ3：共有者全員分の申告書を同じ前提で作成する

売った代金・取得費・費用の分け方は共有者間で一致させる必要があります。別々の税理士に頼んで数字が食い違うと、後から問い合わせを受ける原因になります。当事務所では共有者の皆さまから同時にご依頼いただいた場合、同じ前提で全員分を作成します。

よくある質問（FAQ）

Q1. 共有者の一人だけが確定申告をすればよいのでしょうか？

いいえ。共有のマイホームでは確定申告書は一人一人が提出してください。3,000万円特別控除は確定申告が条件で、税額がゼロでも申告が必要です。

Q2. 夫婦2分の1ずつの共有なら、合計6,000万円まで控除できますか？

それぞれが要件を満たせば、共有者1人につき最高3,000万円、合計6,000万円まで控除できます。ただし控除額は各人の利益が限度です。敷地だけが共有の場合は扱いが異なります。

Q3. 離婚に伴って共有のマイホームを売る場合も特例は使えますか？

3,000万円特別控除には「特別の関係がある人に売ったものでないこと」という要件があります。第三者への売却なら、他の要件を満たす限り各共有者が使えます。財産分与として持分を移す場合は別の取扱いです。実行前にご相談ください。

Q4. 兄弟共有の実家を、時期をずらして売却しても問題ありませんか？

空き家の特例は「売却代金1億円以下」の判定を他の相続人が売った部分も含めた合計額で行います。先に売った人が受けていても、後から売って合計が1億円を超えれば、その売却の日から4か月以内に、修正申告書の提出と納税が必要です。

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