マンションを売却したら税金はいくら？
計算の手順と手取りを例で解説

マンションを売ると、税金はいくらかかりますか

マンションを売ったときの税金は、売れた金額ではなく、売却の利益にかかります。利益が出なければ、この税金はかかりません。

利益が2,167万円の例では、自宅の特例を使える人の税金は0円です。使えない人は、5年を超えて持っていれば約440万円、5年以下なら約859万円です（目安）。

売却の利益はどう計算しますか

利益は、売れた金額から、取得費と売るための費用を引いて計算します。取得費は、買ったときの代金や仲介手数料などの合計で、自宅なら登記費用なども足せます。売るための費用は、売るときの仲介手数料などです。

建物は年数がたつと価値が減るので、建物の買値から値下がり分を引いた金額が取得費です。土地の分は、買値のままです。部屋が値上がりしていても、この計算は必要です。

人に貸さず、仕事にも使っていない鉄筋コンクリート造の部屋は、次の式で計算します。鉄骨鉄筋コンクリート造も同じ率です。木造など、ほかの構造は率が違います。

値下がり分 ＝ 建物の買値 × 0.9 × 0.015 × 年数

年数は、6か月以上の端数を1年とし、6か月未満を切り捨てます。値下がり分の上限は、建物の買値の95%です。

税率はどう決まりますか

税率は、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えるかで決まります。5年の判定は、実際に持っていた年数では行いません。5年を超えると20.315%、5年以下なら39.63%です（所得税などと住民税の合計）。

たとえば、令和3年6月に買った部屋を令和8年8月に売る人は、約5年2か月持っています。しかし、令和8年1月1日では約4年7か月なので、税率は39.63%です。令和9年になってから売れば、税率は20.315%になります。

自宅だった人の税金はどうなりますか

自宅だった人は、条件を満たせば、利益から最高3,000万円を引けます（3,000万円の特別控除）。持っていた期間の長さは問いません。Aさんの利益は2,167万円なので全額を引けて、税金は0円です。

税金が0円でも、確定申告をしないと、この特例は使えません。主な条件は次のとおりです。

• 住まなくなった部屋は、住まなくなった日から3年を経過する日が入る年の12月31日までに売る
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売っていない
• 売った年の前年と前々年に、この特例などを使っていない
• 別荘や仮住まいの部屋ではない

会社員のBさんは、売買の時期も金額もAさんと同じとします。ただし、Bさんは転勤で住まなくなった部屋を貸さずに持ち続け、期限を過ぎて売りました。そのため、Bさんは特例を使えません。

手元にはいくら残りますか

手取りは、売れた金額から、売るための費用、税金、住宅ローンの残りを引いた金額です。

ローンの担保を消す登記の費用や引っ越し代などは、この計算に入っていません。

所得税などは、翌年3月15日までに確定申告をして納めます。住民税は、売った翌年の6月から納めます。Bさんの住民税は約108万円です。

国民健康保険や後期高齢者医療に入っている人は、売った翌年度の保険料が上がることもあります。特例で税金が0円になった人でも、保険料の軽減から外れることがあります。

どこまで自分で計算できますか

売買契約書から目安の税金を出すところまでは、ご自身でできます。次の場合は、個別の判断が必要です。

• 買ったときの契約書がない、建物の値段が分からない
• 人に貸していた期間がある、共有で持っている
• 相続やもらった部屋を売る
• 住み替えて、新居で住宅ローン控除を使いたい（3,000万円の特例とは、原則として両方を使えません）

税理士が入ると変わること

小松公認会計士・税理士事務所では、契約書などから建物と土地の金額を分け、値下がり分を計算します。特例の条件は、住民票や契約書の日付で確かめます。そのうえで、税金と手取りの見込みをお出しし、確定申告書の作成と提出まで行います。

よくある質問（FAQ）

Q1. 売却で利益が出なければ、確定申告はいりませんか？

利益が出なければ、売却分の申告は不要です。ただし、他の理由で申告が必要な人は別です。自宅を売って損が出た人は、確定申告で給与などから損を引ける特例を使えることがあります（損が出たときの記事）。

Q2. 買ったときの売買契約書が見当たりません。取得費はどうなりますか？

取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます。ただ、すぐに5%と決めず、住宅ローンの契約書や通帳の記録などで、実際の金額を確かめます（取得費が分からないときの記事）。

Q3. 相続したマンションを売るときも、同じ計算ですか？

亡くなった人が買った日と金額を引き継ぎます。相続税を納めた人は、期限内に売ると取得費を増やせる特例があります。空き家の3,000万円の特例は、区分所有の登記がある建物に使えません。一般的な分譲マンションは対象外です（相続した実家の記事）。

Q4. 人に貸していたマンションを売るときは、どう違いますか？

貸していた期間は、毎年の減価償却費（経費にしていない年も含む）の合計を取得費から引きます。ずっと貸していた部屋に、3,000万円の特例は使えません。住んだ後に貸した部屋は、期限内に売れば使えることがあります（貸してから売るときの記事）。

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