不動産の買取と仲介で税金と手取りはどう変わる？
買取業者に売る前の比べ方

買取でも仲介でも、税金の計算は同じですか

個人が不動産を買取業者に売っても、仲介で売っても、税金の計算のしかたは同じです。手取りを動かすのは、売値と仲介手数料の差です。税金がかかる人ほど、手取りの差は売値の差より小さくなります。売値が下がると、税金も減るからです。

税金は、次の利益に税率を掛けて計算します。特例を使える人は、利益から控除を引きます。

利益＝売値−取得費−売るための費用

取得費とは、買ったときの代金や手数料などの合計です。売るための費用（譲渡費用）には、仲介手数料や売買契約書の印紙代などが入ります。

買取業者が自社で買い取り、間に別の会社が入らなければ、仲介手数料はかかりません。仲介手数料には国が定めた上限があり、売買代金3,000万円なら税込105万6,000円です。

手取りはいくら違いますか

買取の提示額は、仲介の売値から手数料などを引いた金額と比べます。仲介で3,000万円なら、比べる相手は約2,894万円です。同じ年に売り、取得費と使う特例が同じなら、大きいほうが手取りも多くなります。

これは一定の前提を置いた目安です。税金は所得税などと住民税の合計で、Aさんの率は20.315%です。ローンの返済や印紙代は別です。令和9年分も、合計の率は同じです。

買主が業者でも、特例は使えますか

買主が買取業者でも、要件を満たせば、自宅の3,000万円の控除や空き家の特例を使えます。国税庁の記載例にも、買主が不動産業者で、自宅の控除を使う例があります。

どちらの特例も、親子や夫婦、生計を一にする親族、自分や親族の同族会社などに売ると使えません。

空き家の特例は、亡くなった親などが1人で住んでいた家を相続して売るときの控除です。昭和56年5月31日以前に建てられた家に限り、区分所有のマンションは対象外です。売る期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日が入る年の12月31日までです。特例の対象は、令和9年12月31日までの売却です。

買取業者が買った後に家を壊すなら、時期に注意します。売った年の翌年2月15日までに全部の取壊しが終わらないと、この形では特例を使えません。耐震工事で家を残すときも、同じ期限です。

工事をするのは買主なので、国土交通省の資料は、買主の協力が欠かせないとしています。工事の時期は、契約の特約で約束しておきます。

どちらの特例も、税金が0円でも、書類を添えた確定申告が必要です。空き家の特例のほかの要件は相続した実家の記事をご覧ください。

取得費の資料と建物の内訳は、なぜ要りますか

買取でも仲介でも、税金の見込みには買ったときの資料が要ります。利益は、売値から取得費を引いて計算するからです。

建物は、持っていた間に目減りした分を取得費から引きます。そのため、買った代金を土地と建物に分けます。契約書に建物の価額か消費税額があれば、そこから分かります。どちらもない人は、買ったときの時価の割合で分けます。

取得費が分からないときは、売値の5%を取得費にできます。

どんな失敗があり、どこまでご自身でできますか

売り方を比べ、買ったときの資料を探すところまでは、ご自身でできます。次の2人は失敗の例です。

• Dさん：売値だけを比べた ― Dさんは、手数料と税金を見ずに、差は300万円だと考えました。
• Eさん：工事の時期を約束しなかった ― 買主の取壊しが翌年2月15日に間に合わず、Eさんは空き家の特例を使えませんでした。

売る前に税理士に見せると、何が変わりますか

税理士に買ったときの契約書と提示額を見せると、売り方を決める前に税金の見込みが分かります。

小松公認会計士・税理士事務所では、次のことを行います。

• 税率と取得費を確かめて、税金の見込みを試算する
• 自宅の3,000万円の控除など、使える特例かどうかを判定する
• 資料がないときは、取得費の合理的な算定を検討する
• 確定申告書と計算の明細書を作り、電子申告で提出する

全国どこからでもオンラインで完結します。売る前のご相談もお受けしています。申告を頼むかの判断の記事もご覧ください。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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小松公認会計士・税理士事務所 代表

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• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
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よくある質問（FAQ）

Q1. 買取業者の提示額が時価よりかなり低いと、税金に影響しますか？

個人が法人に時価の2分の1未満で売ると、時価で売ったものとして計算します。買主が法人の買取業者でも同じです。時価の見方は物件ごとに異なるので、提示額が極端に低いときは税理士へ確かめましょう。

Q2. 契約書に土地と建物の金額が分けて書かれています。税金に関係しますか？

国税庁の手引きの記載例では、売った金額は総額を書きます。ただし、土地と建物で持ち始めた時期が違う人は、税率を分ける5年の判定が別々です。この場合や、課税事業者が事業用の建物を売る場合は、内訳が税額に関わることがあります。

Q3. 固定資産税の精算金は、売った金額に入りますか？

はい。売った代金のほかに精算金を受け取ると、売った金額に入ります。売った日から年末までの固定資産税や都市計画税に当たる金額です。買主が業者でも個人でも同じです。

Q4. 買主を待つ間の固定資産税や修繕費は、売った利益から差し引けますか？

差し引けません。国税庁の資料では、修繕費や固定資産税など維持や管理のための費用は、売るための費用になりません。手取りを比べるときは、税金の計算とは別に見込んでおきましょう。