古家付きで売るか更地で売るか
税金の計算と3,000万円控除の期限を比べる

まず結論：差を生むのは、売値と取壊し費用、そして特例の期限です

古い家が建つ土地は、家ごと売るか、壊して更地で売るかを選べます。

税金がかかるのは譲渡所得で、売った金額から取得費と譲渡費用を引いたもうけです。

取得費は買ったときの代金など、譲渡費用は売るために直接かかった費用です。

建物の取得費は、古家付きでも、売るための取壊しでも差し引けます。

そのため特例を使わなければ、差は主に売値の差と取壊し費用で決まります。

大きな差が出るのは、3,000万円控除の期限と要件を満たせるかどうかです。

この記事では、計算の違いと判断の順番を比べます。

計算で変わるのは、建物の引き方と取壊し費用です

建物の取得費とは、購入代金などから使った分（減価償却費相当額）を引いた額です。

取壊し費用は、土地を売るための取壊しなら譲渡費用です（所得税基本通達33-7）。

建物の損失額には、次の条件が付いています。

その取壊し又は除却が当該譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、

（所得税基本通達33-8）

損失額は、取壊しの日に売ったとみなした建物の取得費です（所得税法施行令142条）。

数字で比べる：特例がなければ、税額が同じになることもあります

令和8年中に、売った年の1月1日で所有期間が5年を超える自宅を売る例です。

金額はすべて仮の数字で、一定の前提を置いた目安です。

建物の取得費は取壊し時と売却時で、仲介手数料などは両案で同じ額と仮定しました。

税率は所得税15％と住民税5％、復興特別所得税は所得税額の2.1％です（No.3208）。

売値の差が取壊し費用と同じなら、税額も手取りも変わりません。

一方、3,000万円控除を使えれば、この例の税額は0円です。

更地にして控除の要件を満たせないと、406.3万円の差になります。

自宅を壊して売るなら、「1年以内の契約」と「ほかの用途に使わない」が要件です

自宅を売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（No.3302）。

家を取り壊して敷地を売る場合は、要件が2つあります。

1つは、取り壊した日から1年以内に契約し、期限までに売ることです。

期限は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。

もう1つは、次のとおりです。

（ロ） 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（国税庁 タックスアンサー No.3302）

古家付きで売るなら、この1年の期限はありません。

更地にすると、壊した日から「1年以内に契約」の期限が始まります。

壊した後に自分で建物を建てて一緒に売る場合は、この扱いの対象外です。

引き家（家を壊さずに移すこと）をした場合も、対象になりません（措置法通達35-2）。

要件の細目は自宅を取り壊して土地を売るときの記事で扱っています。

相続した実家は、令和6年以後の譲渡なら売った後の取壊しも対象です

相続した実家には、被相続人（亡くなった方）の居住用財産の特例があります（No.3306）。

令和9年12月31日までの譲渡なら、最高3,000万円を控除できます。

亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも必要です。

令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上なら2,000万円までです。

どの売り方も、相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていないことが条件です。

売った後の工事は買主の協力が要るため、売買契約で取り決めます。

国土交通省のＱ＆Ａも、譲渡後の買主の協力が不可欠だとしています。

昭和56年5月31日以前の建築などの要件は相続した実家を売るときの記事をご覧ください。

失敗しやすいのは、この6つです

どれも、日付と土地の使い方、資料の残し方で決まります。

• 壊してから1年を過ぎて契約した ― 自宅の3,000万円控除の要件を外れます
• 壊した後、売るまで駐車場として貸した ― 自宅の特例の要件を外れます。相続した空き家も、貸付けに使うと対象外です
• 売った後の取壊しを契約で決めていない ― 翌年2月15日までに工事が済まないおそれがあります
• 売った後、工事をせずに耐震基準の証明書だけを取った ― 期間中の耐震改修工事が必須です（国土交通省）
• 売るための取壊しだと説明できない ― 建物の損失額は、譲渡のためと明らかなときに譲渡費用になります
• 取壊しの契約書や領収書を残していない ― 費用の額と日付を示せません。空き家の特例で売った後に壊す場合は、取壊しを証する書類の添付が要ります（No.3306）

判断の順番：ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

壊すかどうかは、使える特例と期限を確かめてから決めます。

1. 自宅か、相続した実家かで、使える特例を確かめる
2. 住まなくなった日や相続の日から、売る期限を日付で出す
3. 古家付きと更地の売値の見込みと、取壊しの見積りを取る
4. 購入時の契約書など、建物の取得費の資料をそろえる

ここから先は、資料と事情で結論が変わります。

建物の取得費の計算、取壊しが「譲渡のため」と言えるか、特例の選び方です。

売った後に工事をする場合は、売買契約の特約の内容も確かめます。

税理士が入ると変わるのは、期限の管理と取得費の根拠です

ひとつめは、購入時の資料から建物の取得費を計算し、根拠を残すことです。

ふたつめは、住まなくなった日・取壊し日・契約日を並べ、特例の期限を確かめることです。

みっつめは、古家付きと更地の手取りを、同じ前提で比べる表を作ることです。

よっつめは、空き家の特例の確認書などの書類の準備と、申告書への反映です。

小松公認会計士・税理士事務所では、取り壊す前の比較から適正申告までを担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 古家付きで売ると、建物の分は損になりますか？

建物の取得費（購入代金などから減価償却費相当額を引いた額）は、取得費として差し引けます。取り壊して売るなら、売るための取壊し費用は譲渡費用です（所得税基本通達33-7）。建物の損失額も、譲渡のためと明らかなら譲渡費用です（同33-8）。

Q2. 自宅を取り壊してから1年を過ぎると、3,000万円控除は使えませんか？

取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡契約を結ぶことが要件です（No.3302）。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも必要です。取壊し後、契約までは貸駐車場などに使わないでください。

Q3. 相続した実家を古家付きで売り、後で買主が壊す場合も空き家の特例を使えますか？

令和6年1月1日以後の譲渡なら、対象になり得ます（No.3306）。売った年の翌年2月15日までに、全部の取壊し等か耐震改修工事を済ませます。令和9年12月31日までの譲渡などの要件もあり、工事は契約で取り決めます。

Q4. 更地にすると、固定資産税の住宅用地の特例はいつから外れますか？

固定資産税は毎年1月1日の現況で課税されます（地方税法359条）。1月1日に家が無いと、原則としてその年度は住宅用地の特例の対象外です。具体的な扱いは市区町村にご確認ください。固定資産税は譲渡費用にもなりません（No.3255）。