配偶者居住権がついた実家を売るとき
配偶者が対価を受け取ると譲渡所得になります

まず結論：対価を受け取れば、譲渡所得の収入金額になります

配偶者居住権は、遺された配偶者が自宅に住み続けられるようにする権利です。

建物の所有権は子が相続し、住む権利だけを配偶者が持つ、という分け方ができます。

その後、施設に移るなどの事情で自宅を売ることになる場合があります。

このとき、配偶者は建物を持っていないので「売っていない」と感じます。

けれども、配偶者居住権を消滅させて対価を受け取れば、それは譲渡所得の収入金額になります。

所得税基本通達33-6の8が、この点をはっきり示しています。

実務では、配偶者居住権を消滅させることに合意し、その対価を受け取る形が中心になります。

誰が何を持っているのかを整理します

配偶者居住権がある自宅は、権利が2つに分かれています。

この分かれ方が分かると、売却の場面も理解しやすくなります。

買主が自由に使える状態で引き渡すには、2つの権利が両方そろう必要があります。

そのため、実際の売却では配偶者と所有者が同時に動くことになります。

そして、2人ともそれぞれに譲渡所得の計算が生じます。

前提として、相続で引き継いだ資産の扱いを押さえておきます。

所得税法60条1項は、贈与・相続・遺贈により取得した資産を譲渡した場合について定めています。

その者が引き続きこれを所有していたものとみなす、というのが原則です。

亡くなった方が買ったときの取得費と取得の時期を、そのまま引き継ぐという意味です。

配偶者居住権のルールは、この原則の上に置かれた特別な定めになります。

配偶者側の取得費はゼロではありません

ここがいちばん間違えやすいところです。

お金を出して買った権利ではないので、取得費がないと考えてしまいがちです。

しかし、所得税法60条3項が取得費の計算方法を定めています。

敷地利用権についても、同じ考え方の定めが同項2号に置かれています。

つまり、亡くなった方が建物を買ったときの金額が、配偶者側にも引き継がれるということです。

取得費をゼロとして申告すると、納めすぎになります。

建物・土地を売る側の取得費も減ります

所有者（多くは子）の側にも影響があります。

所得税法60条2項が、配偶者居住権の目的となっている建物と敷地について定めています。

その建物に配偶者居住権が設定されていないとしたならば計算される取得費から、配偶者居住権の取得費とされる金額を控除します。

土地についても、敷地利用権の取得費とされる金額を同じように控除します。

つまり、もともと1つだった取得費が、2人の間で分け合われる形になります。

国税庁は「配偶者居住権に関する譲渡所得に係る取得費の金額の計算明細書」という様式を用意しています。

この明細書で、権利ごとの取得費を計算して申告します。

権利の価額はどのように決まるのか

取得費の計算には、相続のときの配偶者居住権の価額が使われます。

その価額は、相続税法23条の2により評価します（国税庁タックスアンサーNo.4666）。

建物の相続税評価額をもとに、残りの耐用年数と存続年数を使って計算する仕組みです。

敷地利用権の価額は、土地の相続税評価額から、複利現価率を乗じた金額を差し引いて求めます。

いずれも、国税庁の「配偶者居住権等の評価明細書」で計算します。

相続のときにこの明細書を作っていれば、売却のときにそのまま使えます。

作っていない場合は、相続時にさかのぼって評価をやり直すことになります。

もう一つ、価額の決まり方から見えてくることがあります。

存続年数は配偶者の平均余命によりますから、配偶者の年齢によって価額が変わります。

同じ建物、同じ相続税評価額でも、配偶者が何歳かで結論が動くということです。

そして、建物の価額は「居住建物の相続税評価額 － 配偶者居住権の価額」で求めます。

配偶者居住権の価額が決まれば、所有者側に残る価額も自動的に決まります。

取得費も、この配分に沿って2人に分かれていきます。

相続のときの分け方が、数年後の売却の計算にまでつながっているということです。

当事務所での進め方

まず、相続のときの資料を確認します。

遺産分割協議書、登記事項証明書、相続税の申告書と評価明細書がそろっているかを見ます。

次に、亡くなった方が建物と土地を取得したときの資料をさかのぼって探します。

これがないと、取得費の出発点が決まりません。

そのうえで、配偶者側と所有者側の取得費を1つの表に並べて計算します。

お2人の申告をまとめてお引き受けするほうが、結果として正確になります。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

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よくある質問（FAQ）

Q1. 配偶者居住権を手放してお金を受け取りました。申告は必要ですか？

必要になります。所得税基本通達33-6の8は、配偶者居住権または敷地利用権の消滅につき対価の支払を受ける場合の対価の額は、所得税法施行令95条に規定する譲渡所得に係る収入金額に該当するとしています。

Q2. 買ったわけではないので、取得費はゼロですか？

ゼロではありません。所得税法60条3項が、相続または遺贈により取得した配偶者居住権が消滅したときの取得費の計算方法を定めています。ゼロとして申告すると税金を納めすぎることになります。

Q3. 建物を相続した子の取得費はどうなりますか？

減ります。所得税法60条2項により、配偶者居住権が設定されていないとしたならば計算される取得費から、配偶者居住権の取得費とされる金額を控除します。土地についても敷地利用権の分を控除します。

Q4. 相続税の申告で評価明細書を作っていません。売却できますか？

売却はできますが、取得費の計算のために相続のときの配偶者居住権等の価額が必要になります。相続税法23条の2により、相続開始時点にさかのぼって評価し直すことになります。