小松 優馬
公認会計士（登録番号43196）・税理士（登録番号151214）
監査法人での上場企業監査・上場準備CFO経験を経て独立。港区浜松町で個人・法人の税務をサポート。YouTubeチャンネル「公認会計士・税理士 小松ゆうま」運営。
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- 平成21年取得は平成27年以降、平成22年取得は平成28年以降の譲渡で1,000万円控除できます
- 譲渡所得が1,000万円に満たないときは、その譲渡所得の金額が控除額になります
- 対象は国内の土地・土地の上に存する権利のみ。建物は対象外です
- 買って取得したものに限られ、相続・遺贈・贈与・交換等は対象外です
まず結論：平成21年・平成22年に買った土地なら1,000万円引けます
平成21年か平成22年に買った土地を売るなら、譲渡所得の金額から1,000万円を控除できる特例があります。国税庁は次のように説明しています。
個人が、平成21年に取得した国内にある土地または土地の上に存する権利（以下「土地等」といいます。）を平成27年以降に譲渡した場合または平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合にはその譲渡所得の金額が控除額になります。（国税庁タックスアンサーNo.3225「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」）
この特例は「いつ買ったか」だけで入口が決まり、居住・賃貸の別は問いません。売るときに買った年を思い出す機会はふつうなく、使い忘れが起きやすいのが実情です。対象は土地の権利のみで、建物は含まれません。
適用要件は5つあります
国税庁が挙げている要件は次の5つで、ひとつでも欠けると使えません。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| （1）取得の時期 | 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること |
| （2）譲渡の時期 | 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること。平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること |
| （3）取得した相手 | 親子や夫婦など「特別な間柄」にある者から取得した土地等ではないこと |
| （4）取得の原因 | 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと |
| （5）他の特例との関係 | 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと |
令和8年に売るなら、（2）の譲渡年の条件は満たします。実際にひっかかるのは（1）取得の年のほうで、平成20年中か平成21年中かで結論が分かれます。
日付の考え方は不動産売却の確定申告はどの年分？引渡日と契約日は選べますで整理しています。年末年始に近い取引ほど、先に確かめてください。
「誰から」「どうやって」買ったかで結論が変わります
要件（3）特別な間柄の人から買った土地は対象外です
国税庁は、要件（3）に次の説明を付けています。
「特別な間柄」には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。（国税庁タックスアンサーNo.3225）
親・配偶者から買った土地は使えません。自分の会社からの取得も、「特殊な関係のある法人」に当たれば対象外です。どこまでが「特別な間柄」かは個別確認が必要です。
要件（4）買って取得したものに限られます
相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済、所有権移転外リース取引で取得した土地等は対象外で、「お金を出して買った土地」のための特例です。
相続した土地は、亡くなった方が平成21年に買っていても相続人は相続取得となり、親の取得年をそのまま持ち込めません。
要件（5）他の譲渡所得の特例とは重ねられません
収用等の場合の特別控除など、他の譲渡所得の特例を使う土地等には使えません。どちらを選ぶかで手取りが変わる場面があります。年間の総枠と控除の順序は譲渡所得の特別控除は7種類 同じ年に使えるのは合計5,000万円までですに譲ります。
「1,000万円まるまる引ける」わけではありません
誤解が多いのがここです。国税庁の説明には次の一文が続きます。
譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合にはその譲渡所得の金額が控除額になります。（国税庁タックスアンサーNo.3225）
注意
控除できるのは、あくまで譲渡所得の金額までです。1,000万円を引いて赤字を作ることはできません。
数字で確かめます
次の2ケースで確かめます（一定の前提を置いた目安。他の特例の適用はなく、要件はすべて満たすものとします）。税額は長期譲渡所得の税率20.315パーセント（所得税及び復興特別所得税15.315パーセント＋住民税5パーセント）で計算します。
| 項目 | ケースA | ケースB |
|---|---|---|
| 譲渡価額 | 30,000,000円 | 50,000,000円 |
| 取得費 | 20,000,000円 | 25,000,000円 |
| 譲渡費用 | 1,000,000円 | 1,500,000円 |
| 譲渡所得の金額 | 9,000,000円 | 23,500,000円 |
| この特例の控除額 | 9,000,000円 （1,000万円に満たないため） | 10,000,000円 |
| 課税される譲渡所得 | 0円 | 13,500,000円 |
ケースAの控除額は1,000万円ではなく900万円です。課税される譲渡所得は0円になりますが、引ききれなかった100万円が他の所得から引けるわけではありません。
ケースBで、特例を使った場合と使わない場合を並べます。
| 項目 | 特例を使わない場合 | 特例を使う場合 |
|---|---|---|
| 課税される譲渡所得 | 23,500,000円 | 13,500,000円 |
| 所得税及び復興特別所得税 | 3,599,025円 | 2,067,525円 |
| 住民税 | 1,175,000円 | 675,000円 |
| 合計 | 4,774,025円 | 2,742,525円 |
計算例
差額の検算：
10,000,000円 × 20.315％ ＝ 2,031,500円申告書に書くか書かないかだけで、この差が生まれます。
資料が見当たらず概算取得費で計算する場合は不動産売却で取得費がわからない？概算取得費5%で損しないための合理的算定法をご覧ください。購入時の資料は「取得費の裏づけ」と「平成21年・平成22年に取得したことの証明」を兼ねます。
申告のときに何を書き、何を添えるか
この特例は、黙っていても適用されません。国税庁は手続きを次のように定めています。
この特例の適用を受けるためには、確定申告書に、この特例の適用を受ける旨を記載するとともに、一定の書類を添付する必要があります。（国税庁タックスアンサーNo.3225）
確定申告書に添える書類は、次の2つです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
- 土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が平成21年または平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類
2つ目の書類が特例の要で、「平成21年・平成22年に取得したこと」を書類で示します。
登記事項証明書は添付を省略できます
土地・建物の登記事項証明書については、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、その添付を省略することができます。（国税庁タックスアンサーNo.3225）
法務局で手数料と手間がかかる登記事項証明書は、不動産番号等の明細書への記載で添付を省略できます。
売買契約書が見つからないとき
契約書が見当たらない相談はよくあります。取得の年を示す資料は契約書だけとは限らず、登記の記録や当時の決済資料など、手元にあるものから洗い出します。取得費の裏づけ探しと重なるため、申告の直前に回さず、売却の話が出た段階で手を付けてください。
使い忘れを防ぐために／ここから先は個別判断です
見落とされるのは、売る側の関心と特例の入口がずれているためです。「いつ買ったか」は取得費を調べる段になってようやく出てきます。
ポイント
売却を考え始めた段階で、次の点を先に確かめます。
- 取得した年は、平成21年か平成22年か（登記の記録や購入時の資料で確認）
- 誰から買ったか（親族・内縁関係者・自分の関係法人からの取得でないか）
- どうやって取得したか（買ったものか、相続・贈与・交換などで得たものか）
- 他の譲渡所得の特例を使う予定はないか
- 取得の年を示す書類が手元にあるか
本記事では扱っていない事項もあります。いずれも申告の前に個別の確認が必要です。
- 「特別な間柄」に当たるかどうかの判断と、土地と建物を一緒に売った場合の取扱い
- 他の特例と、どちらを選ぶほうが有利かの比較
- 特別控除の年間の総枠と控除の順序（別記事に委ねています）
「買った土地なら必ず1,000万円引ける」とは言えません。5つの要件をすべて満たして初めて使えます。入口は「取得した年を調べる」ことから始まります。売却の話が出た時点で確かめれば、入れ忘れは防げます。
平成21年・平成22年に取得した土地の譲渡について小松公認会計士・税理士事務所ができること
制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。
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小松公認会計士・税理士事務所 代表
小松 優馬公認会計士・税理士
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初回相談は無料です。相談だけで終えていただいて構いません。
よくある質問（FAQ）
Q1. 平成21年に買った土地を令和8年に売ります。この特例は使えますか？
取得年・譲渡年の条件は満たします（国税庁タックスアンサーNo.3225）。特別な間柄からの取得でないこと等、5つの要件をすべて満たす必要があります。
Q2. 譲渡所得が600万円しかありません。1,000万円を引いて赤字にできますか？
できません（国税庁タックスアンサーNo.3225）。譲渡所得が600万円なら控除額も600万円で、課税される譲渡所得は0円になります。引ききれなかった400万円を他の所得から引くことはできません。
Q3. 亡くなった父が平成22年に買った土地を相続しました。売るときにこの特例は使えますか？
使えません。相続により取得した土地等は対象外です（国税庁タックスアンサーNo.3225）。お父様が平成22年に購入されていても、相続人は相続取得となるためです。他の特例が使える場合もあり、資料をご用意のうえご相談ください。
Q4. この特例を使うには、申告書に何を添えればよいですか？
確定申告書に適用を受ける旨を記載し、譲渡所得の内訳書と、平成21年または平成22年の取得を示す書類（登記事項証明書や売買契約書の写しなど）を添えます（国税庁タックスアンサーNo.3225）。登記事項証明書は不動産番号の記載で添付を省略できます。書類が見当たらないときは、相続した不動産を売るとき 被相続人の取得費をさかのぼって調べる方法の考え方が参考になります。
免責事項
本記事は令和8年9月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。引用した国税庁タックスアンサーNo.3225の記載に基づいて構成しており、租税特別措置法第35条の2の条文本文は引用していません。本記事は、平成21年・平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円の特別控除のみを扱っています。譲渡所得の特別控除の年間の総枠と控除の順序、収用等の場合の特別控除や事業用資産の買換えの課税の繰延べといった他の特例の内容と要件、どの特例を選ぶほうが有利かの比較、「特別な間柄」に当たるかどうかの判定基準の細目、土地と建物を一緒に譲渡した場合の取扱い、譲渡所得の税率の仕組み、法人が長期所有の土地等を譲渡した場合の取扱いについては扱っていません。また、この特例の適用期限や今後の改正の見込みについても扱っていません。数値例は、土地のみの譲渡、他の特例の適用なし、長期譲渡所得の税率20.315パーセント（所得税及び復興特別所得税15.315パーセント＋住民税5パーセント）、端数処理および他の所得・所得控除を考慮しないという前提を置いた目安であり、実際の税額を保証するものではありません。具体的な判断は必ず税理士にご相談ください。本記事の情報を利用したことによる損害について、当事務所は責任を負いかねます。
参考資料・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3225「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3225.htm
- e-Gov法令検索 租税特別措置法（35条の2 特定期間に取得をした土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除）https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026
売る前に、その土地を買った年を確かめてください
この特例は、平成21年・平成22年に買ったという一点で入口が決まります。売るときには意識されにくく、そのまま申告して終わってしまう例が少なくありません。登記の記録と購入時の資料があれば、要件に当てはまるかを先に判定できます。取得費の組み立てと税額の試算まで含めて、代表税理士が直接ご対応します。
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