不動産売却の確定申告はどの年分？
年をまたぐ売却は引渡日と契約日を選べます

確定申告は、どの年の分で行いますか

不動産を売ったときの確定申告は、「売った日」が入る年の分として行います。売った日は、原則として、買主に物件を引き渡した日（引渡日）です。申告の期間は、原則として、売った年の翌年2月16日から3月15日までです。

ただし、売主は、売買契約の効力が生じた日を「売った日」として申告することもできます。この日は、一般的には契約を結んだ日です。この記事では「契約日」と呼びます。

選ぶ意味があるのは、年末に契約して、年明けに引き渡す場合のように、2つの日の年が違うときです。

引渡しとは、物件を買主が自由に使える状態にすることです。たとえば、所有権を移す登記に必要な書類を買主に渡すことが、これに当たります。

年をまたぐと、税金はいくら変わりますか

申告する年が変わると、税率が約2倍違うことがあります。不動産を売った利益（譲渡所得）の税率は、売った年の1月1日に何年持っていたかで決まるからです。

5年を超えていれば「長期譲渡所得」で、所得税と住民税などを合わせた税率は20.315%です。5年以下なら「短期譲渡所得」で、税率は39.63%です。どちらの年の1月1日でも5年を超えるかどうかが同じ人に、この税率の差は出ません。

会社員のAさんの例で見てみます。Aさんは、令和3年5月10日に買った土地を売ります。自宅を売るときの3,000万円の特例は使えない前提です。

売買契約は令和8年12月20日、引渡しは令和9年1月15日です。売却の利益は2,000万円とします。

Aさんは、引渡日で申告すると、契約日で申告するより税額が3,863,000円少なくなります。

ただし、Aさんが引渡しも年内に済ませると、どちらの日でも令和8年分で、短期になります。引渡しの時期は、契約を結ぶ前に買主と話し合うことが大切です。

税率のほかに、変わることはありますか

特例の期限、家族の控除、税金を納める時期も変わることがあります。

特例の期限

住まなくなった自宅を売る3,000万円の特例には、売る期限があります。住まなくなった日から3年を経過する日が入る年の、12月31日までです。

年末に契約して翌年に引き渡す人は、選ぶ日によって、この期限に間に合うかが変わることがあります。

相続した空き家を売る特例には、国税庁の事例があります。12月に土地だけの売買契約を結び、翌年2月26日までに売主が家を取り壊す約束をした事例です。

国税庁は、この事例を契約日で申告すると、特例を使えないと回答しています。土地だけを売るときに契約日で申告するなら、契約の時までに取り壊しを終える必要があるからです。翌年2月15日までの取り壊しで足りるのは、家も一緒に売る契約の場合です。

家族の控除

売却の利益は、配偶者控除や扶養控除を使えるかを判定する「合計所得金額」に入ります。3,000万円の特例を使っても、特例を引く前の利益で判定します。

利益が入る年が変わると、控除を使える年も変わることがあります。

税金を納める時期

令和8年分で申告すると、所得税の納付は令和9年3月15日までです。令和9年分なら、令和10年3月15日までです。

どんな失敗がありますか

どちらの日で申告するかは、実際の日付に合わせ、後から変えられないものとして決めます。

どこまで自分で判断できますか

売買契約書で日付を確かめ、5年を超えるかを数えるところまでは、ご自身でできます。次の場合は、個別の判断が必要です。

• 3,000万円の特例など、期限のある特例を使う
• 相続した不動産、賃貸していた不動産、農地を売る
• 配偶者や家族の控除、国民健康保険料に影響する

税理士が入ると変わること

小松公認会計士・税理士事務所では、両方の年の分で税額を計算して比べます。特例の期限と条件は、売買契約書や住民票などの日付で確かめます。

引渡しを年内にするか年明けにするかの試算は、契約の前にお出しします。年末に売却の予定がある方は、日付を決める前にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 手付金だけ年内に受け取ったときは、どの年の分ですか？

手付金を受け取った日では決まりません。原則は引渡しの年の分で、契約の年の分を選ぶこともできます。代金を2年以上に分けて受け取っても、代金の全額が売った年の収入になります。

Q2. 買った日は、どの日で数えますか？

買った日は、原則として引渡しを受けた日です。契約の効力が生じた日で数えることもできます。完成前に契約した新築は、完成より前の日にはなりません。相続や贈与でもらった不動産は、原則として前の持ち主が買った日から数えます。

Q3. 確定申告の期限はいつですか？

売った日が入る年の翌年2月16日から3月15日までです。マイホームの売却損の特例などで還付申告になる人は、2月15日以前でも申告できます。

Q4. 売った人が亡くなったときや、出国するときの期限は？

亡くなったときは、相続人が相続の開始を知った日の翌日から4か月以内に申告します。出国するときは、納税管理人を選任する場合を除き、原則として出国の時までに申告します。

この記事のお悩みは、小松公認会計士・税理士事務所にご相談ください

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

登録者6,900人超

小松公認会計士・税理士事務所 代表

小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
• 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
• 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます

YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる

不動産売却サポートを見る 60秒で料金を見る

初回相談は無料です。