住宅ローンが残る家を贈与すると
あげた側に譲渡所得税がかかります

まず結論：ローンごと渡す贈与は、あげた側に所得税がかかります

住宅ローンが残る家を、子や配偶者に名義変更する。ローンの返済も引き受けてもらう。この形を負担付贈与といいます。

負担付贈与では、贈与した人が「引き継がせた債務の額で売った」のと同じ扱いになります。譲渡益が出ていれば、所得税が課税されます。

お金を1円も受け取っていなくても同じです。「タダであげたのだから税金は関係ない」とは限りません。

もらった側にも税金があります。贈与財産の価額から負担額を差し引いた価額に、贈与税がかかります。

負担付贈与とは、債務を負担させる条件つきの贈与です

言葉の意味から確かめます。負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。国税庁タックスアンサーNo.4426に、そう書かれています。

受贈者とは、贈与を受ける人のことです。典型は住宅ローンです。ローンの残る自宅を渡し、残債の返済も引き受けてもらう形になります。

賃貸物件でも起こります。アパートローンや、入居者から預かっている敷金を引き継がせる場合も、負担付贈与に当たり得ます。

反対に、ローンを親が返し続けるなら負担はありません。分かれ目は「債務を引き継がせたかどうか」です。

あげた側は、負担額で売ったものとして計算します

結論から書きます。贈与者は、負担額に相当する金額でその贈与財産を譲渡したことになります。譲渡益が生じているときは、所得税が課税されます（No.4426）。

これは譲渡所得の考え方から素直に出てきます。譲渡とは、有償無償を問わず所有資産を移転させる一切の行為をいいます。通常の売買のほか、交換、代物弁済、財産分与、収用なども含まれます（国税庁タックスアンサーNo.3105）。

土地・建物等の譲渡は分離課税です（No.3105）。対価を受け取っていないのに譲渡所得税がかかる場合の整理も、あわせてご覧ください。

計算の形はふつうの売却と同じです。収入金額を負担額とし、そこから取得費と譲渡費用を差し引きます。

長期譲渡所得に当たり、特別控除などの特例は考慮しない前提で計算しました。一定の前提を置いた目安であり、個別の税額を計算したものではありません。

ローン残高が取得費を下回っていれば、譲渡益は出ません。先に取得費の資料を探すことが、判断の出発点になります。

もらった側は、価額から負担額を引いた額に贈与税がかかります

受贈者の側を見ます。個人から負担付贈与を受けた場合、贈与財産の価額から負担額を控除した価額に贈与税が課税されます（No.4426）。

問題は「贈与財産の価額」をいくらで見るかです。ここに、この論点でいちばん大きな落とし穴があります。

土地や借地権などの場合は、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によります。それ以外の財産の場合は、その財産の相続税評価額から負担額を控除した価額によります（No.4426）。

通常の取引価額とは、実際に売買されるであろう価格の水準のことです。路線価などによる相続税評価額は、これより低くなることが一般的です。

なお、贈与税がかからない結果になっても、登録免許税と不動産取得税は別途かかります。資金の準備に含めておいてください。

第三者が得をする形や、安く売る形にも決まりがあります

登場人物が3人になる場合があります。負担額が第三者の利益に帰す場合は、その第三者が負担額に相当する金額を贈与により取得したことになります（No.4426）。

たとえば、贈与を受けた人に「別の家族の借入れを返してもらう」条件を付けた場合です。返済で得をした人にも、課税関係が生じます。

次に「贈与ではなく、安く売る形にすればよいのでは」という発想です。ここにも決まりがあります。

対象は、個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合です。その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、贈与により取得したものとみなされます（国税庁タックスアンサーNo.4423）。

「著しく低い価額の対価かどうか」は、個々の具体的事案に基づき判定されます。この基準は、法人に対する譲渡の「資産の時価の2分の1に満たない金額」とは異なります（No.4423）。個人間では、2分の1という線引きをそのまま持ち込めません。

ここでいう時価も、土地や借地権などの場合は通常の取引価額に相当する金額です（No.4423）。親族どうしの売買で気をつける点は親族間・同族会社との不動産売買の記事にまとめています。

贈与する前に確認すること／ここからは個別判断

順番がすべてです。名義を移してしまってからでは、形を選び直せません。次の5つは、ご自身でも準備できます。

1. ローン残高証明書で、引き継がせる債務の額を確かめる
2. 購入時の売買契約書・領収証を探す（取得費の資料になります）
3. 金融機関の承諾が得られるかを確かめる（債務者の変更には同意が必要です）
4. 土地の通常の取引価額の水準を、近隣の売買事例などで把握する
5. 登録免許税・不動産取得税の資金を見込んでおく

もらった不動産を将来売るときの取得費の考え方は贈与や相続でもらった不動産を売るときの取得費の記事で説明しています。

ここから先は個別判断です。負担付贈与にするのか、債務を残さない形にするのか、売買にするのかで、税金の出方はまったく変わります。どれが実態に合うかは、資料を見ないと決められません。

小松公認会計士・税理士事務所では、名義を動かす前に譲渡所得側の試算まで行っています。あとから想定外の税金が出る事態を防ぐためです。ご資料を拝見し、適正申告につながる道すじを整理してお伝えします。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. ローンが残る家を贈与しました。お金を受け取っていないのに所得税がかかりますか？

かかる場合があります。贈与者は負担額に相当する金額でその贈与財産を譲渡したことになり、譲渡益が生じているときは所得税が課税されます（国税庁タックスアンサーNo.4426）。対価の受取りの有無では判断しません。

Q2. 贈与税は路線価などの相続税評価額で計算してよいですか？

土地や借地権などの場合は違います。その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によります。それ以外の財産は相続税評価額から負担額を控除した価額です（No.4426）。

Q3. 贈与ではなく、時価の2分の1以上で売れば問題ありませんか？

個人間では、その線引きをそのまま使えません。著しく低い価額の対価かどうかは個々の具体的事案に基づき判定され、法人に対する譲渡の「時価の2分の1に満たない金額」とは異なる基準です（No.4423）。

Q4. 親の借入れを子に返してもらう条件を付けた贈与は、どう扱われますか？

負担額が第三者の利益に帰す場合は、その第三者が負担額に相当する金額を贈与により取得したことになります（No.4426）。当事者2人だけでなく、利益を受けた人にも課税関係が生じます。