親子間の不動産売買は相場より安くできる？
低額譲渡の贈与税と同族会社の場合

親子で売買するとき、値段は自由に決められますか

親子の間でも、売買の値段は自由に決められます。ただし、相場より著しく安いと、差額に税金がかかることがあります。

税金の判定に使う相場を「時価」といいます。土地や建物の時価は、通常の取引の値段です。相続税などの計算に使う路線価とは別のものです。

相場より安く売ること（低額譲渡）の税金は、売る相手が個人か会社かで変わります。

子に安く売ると、どんな税金がかかりますか

値段が著しく安いと、買った子に贈与税がかかることがあります。時価と値段の差額を、親からもらったものとみなすためです。この仕組みを「みなし贈与」といいます。

会社員のAさんは、父のBさんから時価5,000万円の土地を2,000万円で買いました。差額の3,000万円が、みなし贈与と判定された場合です。

Aさんは、代金に加えて約1,036万円を納めることになります。

売った親の税金は、相手が個人なら実際の値段で計算します。ただし、時価の2分の1未満で売って損が出ても、その損はなかったものとされます。

Bさんの買った値段が3,000万円なら、形の上では1,000万円の損です。しかし、値段が時価の半分より安いので、Bさんはこの損をほかの不動産の利益と差し引けません。

いくらまでなら、安くしても問題になりませんか

「時価の何割までなら大丈夫」という決まった線はありません。国税庁は、売買の事情や当事者の関係などを総合して、個々の事案ごとに判定するとしています。会社に売るときの「時価の2分の1」とは別の基準です。

親が買った値段より安いときは、注意が必要です。国税庁の取扱い（通達）は、値下がりなどの合理的な理由がなければ、著しく安いものとしています。建物は、古くなった分を引いて比べます。裁判でこの扱いが通らなかった例もありますが、争いになるおそれがあります。

自分の会社に安く売ると、どうなりますか

会社に売る値段が時価の2分の1未満なら、時価で売ったものとして、売った人の税金を計算します。受け取っていないお金にも、税金がかかります。

Bさんが、同じ土地を自分の会社に2,000万円で売るとします。時価の半分の2,500万円より安いので、次の計算になります。

買った会社では、値段が2分の1以上でも、時価との差額が会社の利益とされ、法人税の対象になります。

時価の2分の1以上でも、時価で計算されることがあります。同族会社への売却で、株主などの所得税を不当に減らすと認められる場合です。

著しく安く売って株の価値が上がると、子などほかの株主に贈与税がかかることもあります。売値の決め方は、賃貸の建物を会社に売る記事でも説明しています。

どんな失敗があり、どこから税理士に頼みますか

値段は、契約の前に根拠をそろえて決めます。

ご自身でできること、個別の判断が必要なこと

不動産会社の査定や近くの取引事例を集めて、相場をつかむところまでは、ご自身でできます。売買にするなら、契約書を作り、代金は振り込みで払い、記録を残します。

相場より安く売る場合、同族会社に売る場合、特例を使う場合は、個別の判断が必要です。

税理士が入ると変わること

小松公認会計士・税理士事務所では、査定書や取引事例をもとに、値段の根拠を契約の前に整理します。売った親、買った子、買った会社の税金を相手別に試算し、贈与や相続で渡す場合とも比べます。売買の後は、確定申告や贈与税の申告も承ります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 路線価で売れば、贈与税はかかりませんか？

言い切れません。路線価から求めた評価額と同じ値段で、著しく安いとされなかった判決はあります。ただし判決も、評価額が時価の8割より低いと明らかなときは例外としており、一律の基準ではありません。時価は通常の取引の値段で判定します。

Q2. 親子間の売買でも、3,000万円の特例や住宅ローン控除は使えますか？

親子や夫婦（生計が別でも）や、生計が同じ親族などに売ると、3,000万円の特例は使えません。住宅ローン控除は、買う時とその後も生計が同じ親族から買うと使えません。生計が別の親からなら使える場合がありますが、親族からの借入金は対象外です。

Q3. 親子間で売買したら、どんな申告が必要ですか？

売った親に利益が出れば、売った年の翌年2月16日から3月15日に確定申告をします。買った子に贈与税がかかるときは、翌年2月1日から3月15日に申告と納税をします。

Q4. 安く買っても贈与税がかからない例外はありますか？

買う人が財産を失い、借金を返せないときの例外があります。返済に充てるために親や子などの扶養義務者から安く買うと、返済が困難な部分は贈与とみなされません。

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