相続した不動産の売却は「期限」から逆算します
3年10か月・3年目の12月31日・令和9年12月31日

まず結論：売る時期を決めるのは、気持ちではなく期限です

相続した不動産をいつ売るかは、「気持ちの整理がついたら」では決められません。特例には期限があるからです。

「もう少し落ち着いてから」と先延ばしにすると、特例が使えなくなり、税額が数百万円変わることがあります。

②と③は締切の数え方が違います。順に確認します。

期限①：相続税の申告と納税は10か月以内

相続税の申告は、死亡を知った日の翌日から10か月以内です。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。例えば、1月6日に死亡した場合にはその年の11月6日が申告期限になります。（国税庁タックスアンサーNo.4205「相続税の申告と納税」）

この10か月が、取得費加算の期限の起点になります。申告期限が決まらないと、売却の期限も決まりません。

期限②：取得費加算は「3年10か月」

相続税を納めた方が相続した不動産を売るとき、対応する相続税額を取得費に足せます。これが取得費加算の特例です。

その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること（国税庁タックスアンサーNo.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）

申告期限「10か月後」の翌日から3年で、合計するとおよそ3年10か月になります。

加算できる金額の計算

取得費に加算する相続税額＝その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の相続税評価額÷（その者の取得財産の価額＋その者の相続時精算課税適用財産の価額＋その者の純資産価額に加算される暦年課税分の贈与財産の価額）（同上）

譲渡所得のみが対象で、事業所得・雑所得には使えません。確定申告には書類の添付が必要です。

期限③：空き家の3,000万円特別控除は「3年目の12月31日」

空き家特例は、3年を経過する日が属する年の12月31日までに売る必要があります。

ひとりで住んでいた家を相続して売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。期限の数え方が取得費加算とは違います。

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること（国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

「3年を経過する日」そのものではなく、その日が属する年の12月31日までです。取得費加算より長く見えることもあります。

同じ相続で並べてみます

令和8年5月10日に相続が開始した場合で比べます。

この例では、空き家特例のほうが4か月ほど早く締切が来ます。「3年10か月あるから大丈夫」と油断すると先に落とします。

そのほかの主な要件

• 売却代金1億円以下であること
• 令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上なら2,000万円まで

建築時期や耐震基準・取壊しの要件もあります。有利判定は相続した実家を売却したら税金はいくら？空き家3,000万円控除と取得費加算の使い分けで解説しています。

期限④：空き家特例そのものが令和9年12月31日までです

見落とされやすいのが、この4つ目の期限です。

平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは……（国税庁タックスアンサーNo.3306）

2つの特例は併用できません

取得費加算と空き家の3,000万円特別控除は、同じ不動産について重ねて使うことはできません。

売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと（国税庁タックスアンサーNo.3306）

相続税額・売却額・取得費で有利不利が変わります。空き家特例が有利になりやすいものの逆転もあり、両方の試算が必要です。

逆算スケジュール ―― 「売ろう」と決めてから引渡しまでは時間がかかります

期限は「売買契約」ではなく「譲渡」の日で判定します。そして売却の実務には時間がかかります。

ご自身でできること／個別判断が必要なこと

相続開始日を確認し期限をカレンダーに書き込むのはご自身で可能です。どちらの特例が有利か、取壊しの要否、遺産分割の方法、契約の時期は資料を見ないと判断できません。

相続した不動産の売却について小松公認会計士・税理士事務所ができること

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よくある質問（FAQ）

Q1. 取得費加算の「3年10か月」は、いつから数えるのですか？

相続開始日の翌日から、申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡が要件です（No.3267）。申告期限が10か月後のため、合計およそ3年10か月です。

Q2. 空き家の3,000万円特別控除の期限は、取得費加算と同じですか？

違います。3年を経過する日の属する年の12月31日までが要件です（No.3306）。令和8年5月10日開始の例では令和11年12月31日で、取得費加算より先に締切が来ます。

Q3. 数年前に相続した空き家があります。まだ3年たっていませんが、いつまでに売ればよいですか？

制度そのものの期限にご注意ください。対象は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡で、個別期限が未到来でもこれを過ぎると使えません。

Q4. 空き家の3,000万円特別控除と取得費加算は、両方使えますか？

同じ不動産では両方使えません。空き家特例は他の特例の適用を受けていないことが要件です（No.3306）。どちらが有利かは試算のうえで比較してください。