小松 優馬
公認会計士（登録番号43196）・税理士（登録番号151214）
監査法人での上場企業監査・上場準備CFO経験を経て独立。港区浜松町で個人・法人の税務をサポート。YouTubeチャンネル「公認会計士・税理士 小松ゆうま」運営。
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- 公共事業で土地を売ったときの特例は2つ。両方は使えません（代替資産の特例／最高5,000万円の特別控除）
- 5,000万円特別控除には期限があります。最初の買取り等の申出から6か月を経過した日までに売ることが条件です
- 最初に買取り等の申し出を受けた本人が売る必要があり、同じ事業で複数年にまたがる場合は最初の年だけしか使えません
- 対価補償金6,000万円の例で、特別控除の有無により税額に10,157,500円の差が出ます
収用等の特例は2つ。使えるのはどちらか一方だけです
公共事業で土地や建物を売った場合、税金を大きく減らせる特例が2つありますが、使えるのはどちらか一方だけです。どちらにも見落としやすい期限があります。
国税庁タックスアンサーNo.3552は、次の2つを挙げています。
| 特例 | 効果 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例 | 売った金額より買い換えた金額が多いときは課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされます | 補償金で代わりの土地・建物を取得する場合 |
| 譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除 | 譲渡所得から最高5,000万円を差し引きます | 買換えをせず、補償金を手元に残す場合 |
国税庁は「どちらか一方の特例の適用を受けることができます」と明記しています。
5,000万円特別控除の4つの要件は、実質的に「4つの期限・条件」です
5,000万円特別控除を受けるには、次の条件すべてに当てはまることが必要です。
- 売った土地建物が固定資産であること（販売目的の土地建物は固定資産ではありません）
- その年に売った資産の全部について、代替資産の特例を受けていないこと（2つの特例の併用不可）
- 最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること
- 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者が譲渡していること（死亡による相続・遺贈での取得者を含む）
注意
もっとも多い失敗は「6か月」
買取価格や移転の交渉が続き、気づけば6か月を超えていた、という事態が起こります。「最初の申出があった日」を書面で確定しておくことが第一歩です。
注意
名義変更は要件を壊します
条件4は申出を受けた本人が売ることを求めます（相続での取得者は含む）。申出後に子へ贈与し、子が売る流れでは条件を満たしません。
同じ事業で複数年にわたるときは、最初の年だけ
国税庁は「同じ公共事業で2以上の年にまたがって資産を売るときは最初の年だけしか受けられません」と明記しています。
数字で見る：対価補償金6,000万円のケース
次の前提で確認します。
- 対価補償金：6,000万円
- 取得費：資料がなく概算取得費（譲渡価額の5パーセント）を適用＝300万円
- 譲渡費用：なし
- 所有期間：10年（長期譲渡所得・税率20.315％）
| 項目 | 5,000万円特別控除あり | 特別控除なし |
|---|---|---|
| 譲渡益（6,000万円－300万円） | 5,700万円 | 5,700万円 |
| 特別控除 | △5,000万円 | ― |
| 課税長期譲渡所得 | 700万円 | 5,700万円 |
| 所得税・復興特別所得税・住民税（20.315％） | 1,422,050円 | 11,579,550円 |
計算例
特別控除の有無による税額差
11,579,550円 － 1,422,050円 ＝ 10,157,500円条件をひとつ落としただけで、1,000万円を超える差が生まれます。
代替資産の特例を選ぶ場合は、取得の「期間」に注意
代わりの土地や建物を買う予定があるなら代替資産の特例のほうが有利なことがあります。条件は次のとおりです。
- 売った土地建物が固定資産であること
- 同じ種類の資産に買い換えること（土地と土地、建物と建物など）。ほか、一組の資産や事業用資産に買い換える方法もあります
- 原則として、次の期間内に代わりの資産を取得すること
- 収用等のあった年
- 収用等のあった年の前年（譲渡が明らかとなった日以後の期間に限る）
- 収用等のあった年の翌年1月1日から、収用等の日以後2年を経過した日までの期間
売った金額より買い換えた金額が多ければ課税は将来に先送りされ、少なければ差額分だけ税金の計算をします。
先送りは「税金がかからなくなる」ことではありません。将来売るとき、引き継いだ低い取得費で計算されます。
どちらが有利かは補償金の額・取得予定額・他の所得の状況で変わります。決め打ちせず試算して比べてください。
申告に必要な書類は、施行者から受け取る証明書です
収用等の特例は、どちらも決められた書類を添えて確定申告をすることが条件です。5,000万円特別控除では次の書類を添えます。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 公共事業用資産の買取り等の申出証明書
- 公共事業用資産の買取り等の証明書
- 収用等の証明書
注意
施行者から渡される書類です。受け取ったら申告まで確実に保管してください。なくすと再発行に時間がかかり、申告期限に間に合わなくなることがあります。
代替資産の特例では、ほかに取得を証明する書類（登記事項証明書等）または買換（代替）資産の明細書（翌年以後取得見込みの場合）が必要です。
特例の対象は原則、対価補償金等です。補償金には名目の違うものが含まれることがあり、個別の確認が必要です。補償金の内訳書を手元にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 2つの特例は両方使えますか？
使えません。代替資産の特例と5,000万円特別控除のどちらか一方だけです。有利な方を試算して比べてください。
Q2. 買取りの申出を受けてから、いつまでに売る必要がありますか？
最初の買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までです。交渉が長引きこの期間を過ぎると、特別控除は使えなくなります。
Q3. 土地を子どもの名義に変えてから売っても特例は使えますか？
使えません。5,000万円特別控除は、最初に買取り等の申し出を受けた本人が売っていることが条件です（相続・遺贈での取得者は含む）。申出後に名義を変えると条件を満たしません。
Q4. 収用が2年にまたがりました。両方の年で5,000万円控除を使えますか？
使えません。同じ公共事業で2年以上にまたがって売るときは最初の年だけです。複数年にわたる場合は、どの年にどの資産を売るか事前の検討が必要です。
免責事項
本記事は令和8年8月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。収用等の特例は要件が細かく、補償金の名目ごとの取扱いや代替資産の範囲は個別事案によって判断が分かれます。本記事の数値例は一定の前提を置いた試算です。具体的な事案については必ず税理士にご相談ください。本記事の情報を利用したことによる損害について、当事務所は責任を負いかねます。
参考資料・判例出典
- 国税庁タックスアンサー No.3552「収用等により土地建物を売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3552.htm
- 租税特別措置法33条、33条の4、租税特別措置法施行令22条、同施行規則14条・15条、措置法通達33の4-6https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026
- 国税庁 質疑応答事例《譲渡所得》「収用等の場合の課税の特例」https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/05.htm
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買取りの申出を受けた段階でご相談ください
収用等の特例は、最初に買取り等の申出を受けた日から時計が回り始めます。6か月の期限、名義の扱い、複数年にまたがる場合の年度配分は、交渉が始まってからでは調整が効きません。買取りの打診を受けた段階で、代表税理士が2つの特例の有利判定までお手伝いします。
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