売った不動産の代金が回収できなくなったときの所得税
所得税法64条1項と更正の請求の特例は2か月が期限です

まず結論：代金を受け取っていなくても、引渡しの年に課税されます

不動産を売った年の税金は、入金の有無では決まりません。

収入として数える時期は、原則として資産を引き渡した日です。

山林所得又は譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期は、山林所得又は譲渡所得の基因となる資産の引渡しがあった日によるものとする。

（所得税基本通達36－12）

手付金しか受け取っていなくても、引き渡せば売買代金の全額が収入金額です。

引渡しの日と契約の日の選び方は、引渡日と契約日の記事で扱います。

回収できなくなったときの救済は、所得税法64条1項です

あとで代金が回収できなくなったときは、救済の規定があります。

所得税法64条1項は、その部分を所得の計算から外します。

当該各種所得の金額の合計額のうち、その回収することができないこととなつた金額又は返還すべきこととなつた金額に対応する部分の金額は、当該各種所得の金額の計算上、なかつたものとみなす。

（所得税法64条1項）

回収できなくなった分は、はじめから所得がなかったものとして扱われます。

なかったものとみなす金額には、決まった順序があります

金額は、3つを比べていちばん低い額になります。

所得税基本通達64－2の2が、次の3つを挙げています。

• 回収できなくなった金額そのもの
• その直前に確定している、その年分の所得の金額の合計額
• その回収不能額にかかる、もとの各種所得の金額

根拠は所得税法施行令180条2項です。

回収できなかった額が、そのまま戻るとは限りません

外してもらえるのは、もとの譲渡益までです。

取得費と譲渡費用は、回収不能でも変わらないからです。

回収できなかった200万円は、ほかの所得からは差し引けません。

手続は更正の請求の特例で、期限は2か月です

使う手続は、通常の更正の請求ではありません。

所得税法152条の、更正の請求の特例です。

当該事実が生じた日の翌日から二月以内に限り、税務署長に対し、

（所得税法152条）

5年あると思って動くと、2か月の期限を過ぎてしまいます。

更正請求書には、その事実が生じた日も書きます（同条）。

通常の5年のほうは、還付申告と5年の記事をご覧ください。

回収不能かどうかは、気持ちではなく事実で決まります

判定は、本人の見込みではなく客観的な事実で行います。

所得税基本通達64－1は、貸倒れの判定に準じるとしています。

貸金等につき、その債務者の資産状況、支払能力等からみてその全額が回収できないことが明らかになった場合には、

（所得税基本通達51－12）

担保があるときは、担保を処分したあとでなければ回収不能とはいえません。

更生計画の認可や特別清算の協定の認可などは、51－11に並んでいます。

つまずくのは、だいたいこの4つです

実際に多いのは、次の形です。

• 調査が終わった日を起算日にする ― 期限を計り違えます
• 売主が代金を貸付金に振り替えていた ― 譲渡代金の回収不能ではなくなります
• 担保を処分せずに請求する ― 回収不能の判定が先に進みません
• 回収不能を示す資料がそろわない ― 破産や失踪などの事実の裏づけが必要です

ひとつめは、公表裁決事例にそのまま出てきます。

客観的にみて当該譲渡に係る債権の回収の見込みがないことが確実となった日をもって判定すべきであるから、請求人の行った債務者の調査及び確認の作業が終了した日をもって、本件土地の譲渡代金が回収不能となった事実が生じた日に当たるとすることは相当でなく、

（国税不服審判所 平成11年3月5日裁決）

この事案では2か月を過ぎたと判断され、更正の請求が認められませんでした。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

ご自身で用意できるのは、次の4点です。

1. 売買契約書と領収証を並べ、受け取った金額を合計する
2. 提出済みの申告書で、譲渡所得の金額と税額を確認する
3. 買主の破産手続開始決定や通知など、日付の入った書類を集める
4. 抵当権など担保があるかどうかを、登記事項証明書で確かめる

ここから先は個別判断です。

とくに「事実が生じた日」をいつとみるかで、結論が変わります。

納付が終わっていない場合は、税金が払えないときの記事もご覧ください。

税理士が入ると変わるのは、日付の確定と金額の計算です

ひとつめは、回収不能の事実が生じた日を決めることです。契約書と通知の日付を突き合わせます。

ふたつめは、3つの金額の比較です。低いほうを取り、みなす金額を出します。

みっつめは、更正請求書の作成です。事実が生じた日を記載し、根拠資料を添えます。

よっつめは、64条1項と2項のどちらで組み立てるかの整理です。

いつつめは、住民税の取扱いの確認です。市区町村への連絡も含めて段取りします。

この制度は、期限内に請求してはじめて使えます。

小松公認会計士・税理士事務所では、日付の確定から更正請求書の提出まで担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 代金を受け取っていないのに、売った年に税金を払うのですか？

はい。譲渡所得の収入すべき時期は、原則として資産を引き渡した日です（所得税基本通達36－12）。入金の有無とは切り離して、売買代金の全額がその年の収入金額になります。あとで回収できなくなったときに、所得税法64条1項で所得がなかったものとみなす扱いを受けます。

Q2. 更正の請求の期限は、いつから数えますか？

回収できなくなった事実が生じた日の翌日から2か月以内です（所得税法152条）。国税通則法23条1項の5年とは別の期限です。公表裁決事例では、回収の見込みがないことが確実となった日で判定するとされ、調査が終わった日を起算日とする主張は認められませんでした。

Q3. 回収できなかった金額は、全部が戻りますか？

そうとは限りません。所得税基本通達64－2の2は、回収不能額、直前に確定している所得の合計額、回収不能額にかかる各種所得の金額の3つのうちいちばん低い金額としています。譲渡益を超える部分は、ほかの所得からも差し引けません。

Q4. 買主に抵当権を設定してもらっています。すぐに請求できますか？

担保があるうちは回収不能とは判定しにくい取扱いです。所得税基本通達51－12は、担保物があるときはその担保物を処分した後でなければ貸倒れとすることはできないとしています。同64－1は、回収不能の判定をこの取扱いに準じて行うとしています。