土地の造成費・擁壁工事は譲渡所得の取得費に入る？
地盤改良・負担金と5％比較

まず結論：造成・擁壁などの費用は、原則として土地の取得費に入ります

土地を買った後に払った造成や擁壁の工事費は、売るときに差し引けることがあります。

譲渡所得（売ったもうけ）は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

取得費は、土地を手に入れ、良くするためにかかった金額です。

譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費は、別段の定めがあるものを除き、その資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とする。

（所得税法38条1項）

買った後の埋立て・盛土・擁壁などの費用は、原則として土地の取得費に入ります。

ただし、専ら建物のための地盤改良や、構築物とする擁壁は扱いが変わります。

造成して分譲するときの所得の区分は、造成分譲の記事で扱います。

所得税基本通達38-10：造成・改良の工事は土地に入ります

土地そのものを良くする工事の費用は、土地の取得費です。

国税庁の通達（税務署の取扱いの指針）は、次のとおりです。

埋立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事その他土地の造成又は改良のために要した費用の額はその土地の取得費に算入するのであるが、土地についてした防壁、石垣積み等であっても、その規模、構造等からみて土地と区分して構築物とすることが適当と認められるものの費用の額は、土地の取得費に算入しないで、構築物の取得費とすることができる。

上水道又は下水道の工事に要した費用の額についても、同様とする。

（所得税基本通達38-10）

構築物とは、土地に定着する土木設備や工作物です（所得税法施行令6条2号）。

同じ盛土でも、何のための工事かで、土地か建物かが分かれます。

タックスアンサー No.3252も、造成費用を取得費に挙げています。

建物・構築物に入る工事費は、減価の分を差し引きます

建物や構築物に入る工事費は、減価の額を引いた残りが取得費になります。

使用や期間の経過で価値が減る資産だからです（所得税法38条2項）。

専ら建物、構築物等の建設のために行う地質調査、地盤強化、地盛り、特殊な切土等土地の改良のためのものでない工事に要した費用の額は、当該建物、構築物等の取得費に算入する。

（所得税基本通達38-10の注1）

専ら家のための地盤改良は建物の取得費で、更地で売るときは土地に含めません。

業務に使っていない期間は、耐用年数の1.5倍の年数で減価を計算します（所得税法施行令85条）。

下水道や道路の負担金は、中身と支払の証拠で判断します

負担金は名前だけでは決まらず、中身と証拠を確かめます。

上水道・下水道の工事費は、通達38-10の第2文で擁壁などと同様とされています。

道路などの負担金は通達38-10が挙げる工事になく、土地の改良費といえるかを個別に検討します。

下水道の負担金が争われた裁判例があります（税務訴訟資料第264号-86。控訴・上告棄却で確定）。

原告は、下水導入負担金225万円を取得費に入れるよう求めました。

原告が上記の金額の下水導入負担金を支払ったことを認めるに足りる的確な証拠はない。

（東京地方裁判所平成26年4月25日判決）

負担金は、市の書面から1㎡300円で計算した7万3,071円にすぎないと認定されています。

負担金は、市区町村の通知書や領収書で、金額と支払った事実を示せるようにします。

この負担金は、譲渡費用（売るために直接必要な支出）にも当たらないとされました。

資料が足りないときは5％と比べます。上乗せはできません

5％の方法（概算取得費）は、取得費の全体に代えて使うものです。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

（国税庁 タックスアンサー No.3258）

実際の取得費が5％を下回るときも、5％を使えます。

租税特別措置法31条の4第1項は、5％を所得税法38条に代わる取得費とします。

比べる相手は「その土地等の取得に要した金額と改良費の額との合計額」です。

条文は昭和27年以前からの土地が対象で、以後の取得も準じます（措置法関係通達31の4-1）。

5％に造成費は足せません。資料で示せる実際の取得費と比べて選びます。

先の判決も、概算取得費240万円で申告した以上、それを下回る改良費は引けないとしました。

数値は一定の前提を置いた目安で、特別控除と税額は含めていません。

購入代金が分からないときは、取得費が分からないときの記事もご覧ください。

つまずきやすいのは、この5つの場面です

注意したいのは、工事費の振り分けと、支払を示す証拠です。

• 造成・擁壁の工事費を入れ忘れる ― 購入代金だけだと、譲渡所得が過大になります
• 地盤改良を土地に入れる ― 専ら建物のための工事は建物の取得費で、減価を引きます
• 賃貸中に償却した擁壁を、償却前の額で入れる ― 必要経費にした償却費の累積額を引きます
• 5％に工事費や負担金を足す ― 5％と実際の取得費は、どちらか一方です
• 負担金の額を資料なしで主張する ― 判決では、主張225万円に対し認定は7万3,071円でした

費用の線引きの全体像は、取得費と譲渡費用の線引きの記事をご覧ください。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

工事の棚卸しと資料集めはご自身でできますが、振り分けは個別判断です。

1. 買った後に行った工事を、年ごとに書き出す
2. 工事の請負契約書・請求書・領収書・図面を集める
3. 市区町村からの負担金の通知書と領収書を探す
4. 購入時の売買契約書と、売る金額の5％を並べる

ここから先は、資料と事情で結論が変わります。

擁壁を土地と構築物のどちらにするか、地盤改良の帰属、賃貸期間の償却費です。

負担金の中身や、資料が一部欠けるときの取得費の組み立ても同じです。

税理士が入ると変わるのは、工事費の振り分けと根拠です

税理士が入ると、工事費ごとに行き先と根拠を決めてから申告します。

ひとつめは、工事の資料から、土地・建物・構築物に振り分けることです。

ふたつめは、建物・構築物に入る分の減価の額や、賃貸期間の償却費の累積額を出すことです。

みっつめは、負担金の中身を確かめ、市区町村の資料で金額を裏づけることです。

よっつめは、実際の取得費と5％を比べ、確定申告書と計算明細に反映することです。

小松公認会計士・税理士事務所では、工事の資料の読み取りから適正申告までを担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 擁壁工事の費用は、土地と構築物のどちらに入れますか？

原則は土地の取得費です（所得税基本通達38-10）。ただし、規模・構造からみて構築物とすることが適当なものは、構築物の取得費にできます。構築物にすると、持っていた期間の減価の額を差し引きます（所得税法38条2項）。

Q2. 家を建てる前の地盤改良の費用は、土地の取得費ですか？

専ら建物を建てるための地盤強化など、土地の改良のためでない工事は建物の取得費です。根拠は所得税基本通達38-10の注1です。家も一緒に売るなら減価を引いて取得費にし、土地だけ売るなら土地に含めません。土地の改良のための工事なら、土地の取得費です。

Q3. 下水道の負担金は、取得費になりますか？

何に対する負担か、支払った事実と金額を確かめて個別に判断します。東京地裁平成26年4月25日判決は、主張額を支払った的確な証拠がないとしました。市の書面から、負担金は7万3,071円にすぎないと認定しています。申告した5％（240万円）を下回るため取得費として引けず、譲渡費用にも当たらないとされました。

Q4. 造成費の領収書はありますが、購入代金が分かりません。5％に足せますか？

足せません。概算取得費（売った金額の5％）は、所得税法38条の取得費に代えて使う方法です。根拠は租税特別措置法31条の4第1項です。資料で示せる実際の取得費と5％を比べて選びます。判決も、5％で申告した以上、それを下回る改良費は引けないとしました。