空き家の固定資産税が6倍になる理由
特定空家等の勧告で住宅用地特例が外れます

まず結論：6倍の正体は、住宅用地特例が外れることです

空き家を放置すると固定資産税が6倍になる、とよく言われます。

ただし、税率が6倍になるわけではありません。

住宅の敷地に認められている課税標準の特例が、外れるだけです。

課税標準とは、税額を計算するもとになる金額をいいます。

そして、この特例が外れる引き金は「放置」ではありません。

市町村長からの勧告です。

条文で「除く」と書かれているのは、括弧の中です

根拠は、地方税法349条の3の2第1項の括弧書きです。

…空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）第十三条第二項の規定により所有者等…に対し勧告がされた同法第十三条第一項に規定する管理不全空家等及び同法第二十二条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第二条第二項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く…（地方税法349条の3の2第1項）

本文は、住宅用地の課税標準を価格の3分の1としています。

同条2項は、200平方メートル以下の部分を6分の1としています（小規模住宅用地）。

勧告を受けた敷地は、この「住宅用地」の定義から抜けます。

都市計画税も同じです。702条の3の特例は、349条の3の2の適用を受ける土地が対象だからです。

特定空家等と管理不全空家等は、別のものです

混同されがちですが、段階が違います。

特定空家等は、空家法2条2項が定める空家等です。

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態などを指します。

管理不全空家等は、同13条1項が定める空家等です。

そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態を指します。

一歩手前にも、網がかかったということです。

管理不全空家等には、命令と代執行の定めがありません。

指針も「命令や代執行のような強い公権力の行使に係る措置は規定されていない」としています。

もっとも、住宅用地特例が外れる点は、どちらも変わりません。

勧告までの順番は、法律で決まっています

いきなり勧告は来ません。

1. 市町村長が空家等の状態を調べます
2. 管理不全空家等なら指導、特定空家等なら助言または指導が行われます
3. それでも改善されないときに勧告が出ます（ここで特例が外れます）
4. 特定空家等はさらに命令へ進み、従わなければ代執行になります

指針も、これらの手続を「順を経て行う必要がある」としています。

措置を実施すれば勧告は撤回され、特例の対象に戻ります。

数字で見る ― 翌年度にいきなり6倍にはなりません

ここが、いちばん誤解されている点です。

課税標準が価格の6分の1から価格そのものになれば、たしかに6倍です。

しかし地方税法附則18条は、宅地等について負担調整措置を定めています。

住宅用地から外れた土地は「商業地等」に変わります（同附則17条4号）。

課税標準は、段階的にしか上がりません。

6倍は上限どうしを比べた数字で、実際は毎年度じわじわ上がります。

なお附則18条の負担調整措置は、令和6年度から令和8年度までの各年度分の定めです。

実際に起きている失敗は、この3つです

ご相談で多いのは、次の形です。

• 勧告が届いてから慌てる ― 令和6年度の勧告は管理不全空家等378件・特定空家等600件です
• 指導書を見ていない ― 相続した実家に市町村からの通知が届き、そのままになっている
• 先に取り壊す ― 住宅がなくなれば、その土地はそもそも住宅用地ではありません

件数は、国土交通省・総務省の調査によるものです。

そして、いちばん見落とされるのが次の点です。

勧告は結果であって、判定はその前から始まっています。

持ち続けるか、売るか ― 期限のある特例があります

毎年の費用だけで決めないでください。

相続で取得した空き家には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

国税庁タックスアンサーNo.3306は、令和9年12月31日までの譲渡であることを求めています。

さらに、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。

令和6年1月1日以後の譲渡は、控除額にも注意が必要です。

相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上のときは、2,000万円までとなります。

要件は老人ホーム入所後の実家を売ったときの空き家3,000万円特別控除で扱っています。

取り壊してから土地だけを売る場合は自宅を取り壊して土地だけを売るときの3つの要件をご覧ください。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

ご自身で確認できるのは、次の4点です。

1. 納税通知書の課税明細書で、その土地に住宅用地の特例が効いているかを見る
2. 市町村から指導書・勧告書が届いていないかを確かめる
3. 相続した家なら、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日を数える
4. その家を今後だれかが住む形で使う見込みがあるかを、家族で決める

ここから先は個別判断です。

固定資産税の賦課期日は1月1日です（地方税法359条）。

売る・貸す・直す・壊すのどれを選ぶかで、税金も手取りも変わります。

税理士が入ると変わるのは、比較表が出てくることです

ひとつめは、保有し続けた場合の試算です。固定資産税と都市計画税を年単位で並べます。

ふたつめは、売った場合の譲渡所得の計算です。取得費・譲渡費用・税額まで出します。

みっつめは、期限の管理です。空き家の特例の期限を、逆算した日付で示します。

よっつめは、必要資料の指示です。登記事項証明書や売買契約書を先に洗い出します。

いつつめは、確定申告書への反映です。計算した内容を、そのまま申告まで持っていきます。

数字が並ぶと、放置という選択が高いかどうかが見えます。

小松公認会計士・税理士事務所では、保有コストの試算から売却後の確定申告まで担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

登録者6,900人超

小松公認会計士・税理士事務所 代表

小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
• 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
• 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます

YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる

不動産売却サポートを見る 60秒で料金を見る

初回相談は無料です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 空き家を放置すると、本当に固定資産税は6倍になりますか？

自動的に6倍にはなりません。市町村長から勧告を受けると、地方税法349条の3の2の住宅用地特例が外れます。課税標準が価格の6分の1から価格そのものになれば6倍ですが、同法附則18条の負担調整措置により上がり方は段階的です。実際の増え方は評価額と自治体の税率によります。

Q2. 特定空家等と管理不全空家等は、どう違いますか？

段階が違います。特定空家等は、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態などの空家等です（空家法2条2項）。管理不全空家等は、放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態です（同13条1項）。命令や代執行の定めはありませんが、勧告で特例が外れる点は同じです。

Q3. 修繕すれば、住宅用地特例は元に戻りますか？

戻り得ます。国土交通省・総務省の指針は、勧告に係る措置が実施されれば市町村は勧告を撤回するとし、撤回された場合は「当該特例の適用対象となる」としています。逆に、勧告が撤回されない限り、除外された状態は続きます。

Q4. 相続した空き家を売るなら、いつまでですか？

国税庁タックスアンサーNo.3306は、令和9年12月31日までの譲渡で、かつ相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることを求めています。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人の数が3人以上のときは、控除額が2,000万円までとなります。