この記事の答え
- 時価の2分の1未満で買い、代金が親の取得費などより少ない人は、親の取得費と取得の時期を引き継ぎます。
- それ以外の人は、自分が払った代金などと、自分が買った日で計算します。
- 父から土地を1,000万円で買ったAさんの例では、誤ると税金が約986万円多くなります（目安）。
小松 優馬
公認会計士（登録番号43196）・税理士（登録番号151214）
監査法人での上場企業監査・上場準備CFO経験を経て独立。港区浜松町で個人・法人の税務をサポート。YouTubeチャンネル「公認会計士・税理士 小松ゆうま」運営。
YouTubeチャンネルを見る →安く買った不動産の取得費は、どう決まりますか
親など個人から時価より安く買った不動産を売るとき、取得費の決まり方は2通りです。取得費とは、買ったときの代金や手数料などの合計です。
決まり方は、図1の2つの質問で分かれます。両方とも「はい」の人は、親の取得費と取得の時期を引き継ぎます。それ以外の人は、自分が払った代金などと、自分が買った日で計算します。
引き継がない人の取得の時期は、自分が買った日です。
時価とは、そのときに通常売買される値段です。両方とも「はい」のとき、売った親の側では、売って出た損はなかったものとされます。
時価より著しく安く買った人には、時価との差額に贈与税がかかることもあります。贈与税の判定は、2分の1の基準とは別です。詳しくは親子間の売買の記事をご覧ください。
引き継ぐと、税金はどれくらい変わりますか
引き継ぐかどうかで、売った利益と税率が変わることがあります。利益は、売った金額から取得費と売るための費用を引いた額です。
ポイント
引き継ぐ人の取得費は、親の取得費を基に計算します。あなたが親に払った代金ではありません。
税率は、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えるかで変わります。引き継ぐ人は、親が手に入れた日から数えます。
計算例
例：父から土地を安く買ったAさん
Aさんの父は、平成10年に土地を3,000万円で買いました。Aさんは令和6年に、時価4,000万円のこの土地を父から1,000万円で買いました。Aさんは令和8年に、この土地を4,000万円で売ります。
質問1：1,000万円は、時価の半分の2,000万円より少ない → はい 質問2：1,000万円は、父の取得費3,000万円より少ない → はい 正しい計算：（4,000万円 − 3,000万円）× 20.315% ＝ 約203万円 誤った計算：（4,000万円 − 1,000万円）× 39.63% ＝ 約1,189万円正しい計算では、父が買った平成10年から数えるので、5年を超えて持っていた扱いです。誤った計算は、令和6年から数えて5年以下とした場合です。
Aさんが自分の代金と買った日で計算すると、税金が約986万円多くなります。父の側では、売った損の2,000万円がなかったものとされます。
売るための費用はなく、特例は使わない前提です。父が売るのにかかった費用もないものとします。安く買ったときにかかることがある贈与税は含みません。
これは一定の前提を置いた目安です。率は所得税などと住民税の合計で、令和9年分から令和29年分までも合計の率は同じです。
どんな失敗があり、何を残しておきますか
買った人がこの判定を使うのは、買った年ではなく、売る年の確定申告です。次の3人は、判定や資料でつまずいた例です。
- Aさん：自分の代金で計算した ― Aさんは、引き継ぐ場合なのに、自分の代金を取得費にしました。その結果、税金を払い過ぎました。
- Bさん：母の取得費を使った ― Bさんは、時価の6割の代金で母から買いました。Bさんは2分の1以上の代金なので引き継がないのに、母の取得費で計算しました。Bさんの取得費は、母に払った代金などです。
- Cさん：資料がなかった ― Cさんは、父が買ったときの契約書を受け取っていませんでした。Cさんは引き継ぐ場合ですが、父の取得費が分かりません。
取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます。ただし、本来の取得費より少なくなることがあります。取得費が分からないときの記事もご覧ください。
ご自身でできる
- 親との売買契約書と、代金を払った記録を残す
- 親が買ったときの契約書と領収書を受け取る
- 買ったころの査定書など、時価の手がかりを残す
個別の判断が要る
- 買ったときの時価がいくらだったか
- 親の取得費（建物は年数に応じて決まった計算で減らす）
- 贈与税の申告が要るか
- 資料がないときの取得費
注意
Bさんのように引き継がない人は、取得の時期も自分が買った日です。引き継がない人が親の手に入れた日で5年を数えると、税率を低く誤ることがあります。
税理士に頼むと、何が変わりますか
税理士に資料を見せると、引き継ぐかどうかを判定したうえで申告できます。小松公認会計士・税理士事務所では、次のことを行います。
- 親との売買契約書と親が買ったときの資料から、取得費と取得の時期を確かめる
- 売る前に、取得費と税率から税金の見込みを試算する
- 資料がないときは、取得費の合理的な算定を検討する
- 使える特例があるかを判定する
- 譲渡所得の内訳書と確定申告書を作り、電子申告で提出する
ご相談から申告まで、全国どこからでもオンラインで完結します。資料は、スマホで撮影してお送りいただけます。売る前のご相談もお受けしています。
この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること
制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。
登録者6,900人超
小松公認会計士・税理士事務所 代表
小松 優馬公認会計士・税理士
- お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
- 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
- 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます
YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる
初回相談は無料です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 親からタダでもらった不動産を売るときは、取得費はどうなりますか？
贈与で受け取った不動産は、親の取得費と取得の時期を引き継ぎます。取得費は、親が買ったときの代金や手数料などを基に計算します。代金を払っていなくても、取得費が0円になるわけではありません。
Q2. 親が買ったときの契約書が見つからないときは、どうしますか？
取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます。ただし、本来の取得費より少なくなり、税金が増えることがあります。ほかの資料で取得費を説明できないか、先に確かめましょう。
Q3. 時価の2分の1以上で買えば、贈与税はかかりませんか？
そうとは限りません。国税庁の資料では、贈与税がかかるかは、2分の1の基準とは別に、個々の事案ごとに判定するとしています。土地や建物の時価は、通常の取引価額に相当する金額です。
Q4. 取得費を間違えて申告していたときは、直せますか？
税金を多く納めていたときは、原則として申告期限から5年以内に更正の請求ができます。少なく納めていたときは、修正申告で直します。どちらも、正しい取得費の根拠をそろえてから手続きします。
免責事項
本記事は令和8年11月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。所得税法33条・38条・59条・60条、所得税法施行令169条、租税特別措置法31条・31条の4・32条、相続税法7条、国税通則法19条・23条、東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法9条・13条、我が国の防衛力の抜本的な強化等のために必要な財源の確保に関する特別措置法5条の5・5条の9（令和9年1月1日施行分）、所得税基本通達60-1、国税庁タックスアンサー No.3105・No.3208・No.3211・No.3252・No.3258・No.3270・No.4423 の内容を扱っています。会社（法人）から買った場合や会社に売った場合、親や買った人が海外に住んでいる場合、昭和47年以前に安く買った場合、安く買ったときに払った登記費用などの扱い、建物の目減り分の計算方法、時価の算定方法、贈与税の計算と申告、相続時精算課税、3,000万円の控除などの特例の要件、取得費の合理的な算定の方法、売った親の側の損の扱いの詳細、加算税と延滞税、弊所の料金は扱っていません。記事中の計算例は、令和8年に土地を売り、売るための費用がなく特例を使わないことなどの一定の前提を置いた目安であり、実際の税額は時価・取得費・譲渡費用・所有期間・使う特例によって変わります。具体的な判断は必ず税理士にご相談ください。本記事の情報を利用したことによる損害について、当事務所は責任を負いかねます。
参考資料・出典
- e-Gov法令検索 所得税法（第59条 贈与等の場合の譲渡所得等の特例・第60条 贈与等により取得した資産の取得費等）https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033
- e-Gov法令検索 所得税法施行令（第169条 時価による譲渡とみなす低額譲渡の範囲）https://laws.e-gov.go.jp/law/340CO0000000096
- 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたときhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm
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