底地を借地人や第三者に売ったときの譲渡所得
取得費と立退料の扱いに注意

まず結論：底地の売却も土地の譲渡所得です。取得費と立退料の扱いで税額が変わります

底地とは、借地権が付いた状態の土地のことです。

借地権は、建物などを持つために他人の土地を借りる権利です。

所得税基本通達33-10も、この土地を「底地」と呼んでいます。

底地も土地ですから、売った利益は譲渡所得です（タックスアンサー No.3202）。

給与などのほかの所得と分けて税額を計算する、分離課税です。

譲渡所得は、売った代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費は買ったときの代金など、譲渡費用は売るために直接かかった費用です。

底地では、取得費の資料と、借地人に払う立退料の扱いで税額が変わります。

売り方は主に3つ。地主が申告するのは底地の代金です

どの売り方でも、地主が売るのは底地です。

一緒に売る場合も、地主の収入金額（売って受け取る金額）は底地の代金です。

代金の内訳と、だれがどの費用を負担したかは、売買契約書で分けておきます。

借地権を売る側の計算は、借地権・底地を売ったときの記事で扱っています。

取得費：底地をどう手に入れたかで、確かめる資料が変わります

確かめる資料は、底地を手に入れた経緯で違います。

• 底地として買った ― 購入代金と購入手数料などの合計です（No.3252）
• 相続・贈与で受け継いだ ― 亡くなった方などの購入代金と取得の時期を引き継ぎます（No.3270）
• 更地を買い、後で借地権を設定した ― 購入代金に加え、設定したときの申告を確かめます

先祖伝来などで取得費が分からないときは、売った代金の5％を取得費にできます（No.3258）。

実際の取得費が5％より少ないときも、5％を使えます。

たとえば底地を2,000万円で売り、取得費が分からなければ、100万円を取得費にできます。

資料が見つかり、実額が5％より多ければ、実額で計算できます。

権利金の扱いは、借地権の設定と取得費の記事で扱っています。

借地権を買い戻してから売るときは、土地を2つの部分に分けて計算します

借地人に対価を払って借地権を消滅させ、更地にしてから売る方法もあります。

この場合は、次のように扱います。

当該土地のうち借地権等の消滅時に取得したものとされる部分（以下この項において「旧借地権部分」という。）及びその他の部分（以下この項において「旧底地部分」という。）をそれぞれ譲渡し

（所得税基本通達33-11の2）

代金は、消滅時の「借地権の価額÷更地の価額」の割合で旧借地権部分に分けます。

払った対価が適正なら、手数料などを除いたその額を借地権の価額として使えます（同通達の注）。

旧借地権部分の取得費は、借地権を消滅させるために払った対価です（同38-4の2）。

旧底地部分の取得費は、土地の取得費から、先の借地権の設定で取得費とした額を引いた額です。

一部だけ売るときは、どちらにも面積の割合を掛けます（同38-4の2）。

借地権を消滅させる対価は、譲渡費用ではなく旧借地権部分の取得費です。

取得の日も、部分ごとに判定します（同33-10）。

売った年の1月1日に買い戻しからの所有期間が5年以下なら、旧借地権部分は短期です（No.3202）。

対価は適正で、先の設定で取得費とした額、譲渡費用、特別控除はないものとしました。

一定の前提を置いた目安です。

税率は令和8年分で、短期は所得税30％・住民税9％、長期は15％・5％です。

令和8年分の復興特別所得税は、所得税額の2.1％です（No.3211・No.3208）。

譲渡費用：測量費や仲介手数料は入り、維持管理の費用は入りません

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。

国税庁は、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などを挙げています（No.3202）。

貸家を売るために借家人へ払う立退料も、譲渡費用です（No.3255）。

借家人は建物を借りる人で、土地を借りる借地人とは違います。

一方、次の費用は譲渡費用になりません。

譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。

（所得税基本通達33-7の注）

底地を持っていた間に払った固定資産税は、譲渡費用になりません。

申告で誤りやすいのは、この5つです

取得費と譲渡費用の入れ方を誤ると、税額が少なすぎたり多すぎたりします。

• 借地権を消滅させた対価を譲渡費用に入れた ― 旧借地権部分の取得費として、部分ごとに計算します
• 買い戻して5年以下の部分まで長期で申告した ― 取得の日は、部分ごとに判定します
• 先の設定で取得費とした額を引いていない ― 買い戻し後の売却では、旧底地部分から引きます
• 修繕費や固定資産税を譲渡費用に入れた ― 維持・管理の費用は、譲渡費用になりません
• 売るための測量費を入れ忘れた ― 譲渡費用に入れられる費用です

1つの契約による譲渡は、収入が確定した1つの年分の所得として課税されるためです。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

資料をそろえて経緯を整理するところまでは、ご自身で進められます。

1. 登記事項証明書で、底地を取得した日と原因（売買・相続など）を確かめる
2. 底地を買ったときの契約書か、亡くなった方が買ったときの資料を探す
3. 借地契約書と、権利金を受け取った年の申告書の控えをそろえる
4. 売るときの契約書で、代金の内訳とご自身が負担した費用を確かめる

立退料のうち借地権の対価に当たる部分、対価が適正か、一緒に売るときの代金の分け方は個別判断です。

権利金を譲渡所得で申告した底地を売るときの取得費の扱いも、個別に確かめます。

税理士に頼むと変わるのは、取得費の根拠と部分ごとの計算です

小松公認会計士・税理士事務所では、底地の売却で次の作業を行います。

• 登記簿と契約書から、底地の取得の経緯と取得の日を確かめる
• 取得費の資料の探し方のご案内と、売った代金の5％との比較
• 過去の借地権の設定と、権利金の申告の内容の確認
• 借地権を買い戻した場合の、代金と取得費の部分ごとの計算
• 譲渡費用に入れる費用と入れない費用の仕分け
• 譲渡所得の内訳書と申告書の作成・提出、控えのお渡し

資料はオンラインで共有いただけるため、全国どこからでもご依頼いただけます。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 底地を借地人に売りました。確定申告は必要ですか？

底地も土地なので、売って利益が出れば分離課税の譲渡所得として申告します（No.3202）。売った代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費が分からないときは、売った代金の5％を取得費にできます（No.3258）。

Q2. 先祖代々の底地で、買ったときの金額が分かりません。

先祖伝来のものなど取得費が分からないときは、売った代金の5％を取得費にできます（No.3258）。相続した底地は亡くなった方の購入代金を引き継ぐので、まず当時の資料を探します（No.3270）。資料が見つかり、実額が5％より多ければ、実額で計算できます。

Q3. 借地人に立退料を払い、更地にしてから売りました。立退料は譲渡費用ですか？

借地権を消滅させるために払った対価は、譲渡費用ではありません。旧借地権部分の取得費として計算します（所得税基本通達38-4の2）。土地は旧借地権部分と旧底地部分に分け、代金も分けます（同33-11の2）。取得の日も部分ごとに判定します（同33-10）。

Q4. 更地で引き渡す約束で売りましたが、借地人の立退きが翌年になりそうです。

1つの契約の譲渡を、底地部分と借地権部分で別の年に分けて申告することはできません。国税庁の質疑応答事例が、分割した申告は認められないとしています。契約の年の所得として申告できるかは、その年中に契約の効力が発生しているかによります（同事例）。