年金と家賃収入がある人の確定申告
自分でできる場合と、頼んだほうがよい場合

まず結論：家賃の所得の額と計算の中身で、頼むかどうかが分かれます

年金を受け取る方は、条件を満たせば所得税の確定申告が要りません（所得税法121条3項）。

条件の一つは、年金以外の所得の合計が20万円以下であることです。家賃の所得もこの合計に入ります。

家賃と経費が少なく、計算が単純なら、ご自身で申告できる場合があります。

減価償却費・修繕・赤字が絡む年は判断が増え、依頼を考えたい場面です。

年金の申告不要の制度は、3つの条件をすべて満たすときに使えます

国内で年金を受け取る方は、次のすべてに当たれば確定申告は要りません（No.2020）。

• その年の公的年金等の収入金額が400万円以下
• その公的年金等の全部が、源泉徴収（支払のときに税金を差し引くこと）の対象
• 公的年金等以外の所得金額が20万円以下

20万円の判定に入る所得には、不動産所得（家賃の所得）が含まれます（所得税法121条3項）。

400万円の基準の見方は、年金受給者の確定申告と400万円ルールの記事で解説しています。

条件から外れる方は、所得控除を引いて残りがあれば、確定申告で税額を精算します（No.1600）。

20万円と比べるのは、家賃から経費を引いた「所得」です

不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を引いた額です（所得税法26条2項）。

収入には、更新料や、返さなくてよい敷金・保証金も入ります（No.1370）。

経費の主なものは、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費です（同）。

減価償却費は、建物などの取得にかかった金額を、使える期間に分けて経費にします（No.2100）。

金額は一定の前提を置いた目安です。180,000円の場合、所得税の申告は不要です。

減価償却費は、毎年計算して経費に入れるものです。入れ忘れると、申告の要否の判定を誤ります。

所得税の申告が要らない年も、住民税の申告は原則として必要です

住民税の申告書は、原則として3月15日までに市区町村へ出します（地方税法317条の2第1項）。

年金を受け取る方で、年金以外の所得がなかった方は、申告が要らない場合があります（同項ただし書）。

所得割（所得に応じた住民税）がかからないと認められ、市区町村の条例で定める方も対象外です。

家賃の所得がある方は、20万円以下でも住民税の申告が原則として必要です。

確定申告書を出せば、原則として住民税の申告書も出したものとみなされます（同法317条の3第1項）。

保険料の金額は、お住まいの市区町村の案内でご確認ください。

家賃が赤字の年は、申告すると税金が戻る場合があります

不動産所得の赤字は、年金などほかの所得から差し引けます（所得税法69条1項）。これを損益通算といいます。

土地などを取得するための借入金の利子にあたる赤字は、差し引けません（租税特別措置法41条の4）。

別荘など、主に趣味や保養のための不動産の貸付けの赤字も対象外です（No.1391）。

年金からは、原則として支払のときに所得税などが源泉徴収されています（No.1600）。

赤字を差し引いて源泉徴収税額が納め過ぎになれば、申告で還付を受けられます（所得税法122条1項）。

還付の申告は、その年の翌年1月1日から5年間出せます（No.2030）。

赤字の年は、申告不要の条件に当たっても、申告したほうがよい場合があります。

間違えやすいのは、この5つの場面です

年金だけの年と同じに考えると、次の誤りにつながります。

• 家賃などの所得の合計が20万円を超えたのに、何も出さない ― 申告不要の制度は使えません。期限後の申告には、無申告加算税がかかることがあります（国税通則法66条1項）。
• 20万円以下なので、住民税の申告もしない ― 住民税の申告は原則として必要です（地方税法317条の2第1項）。
• 医療費控除の還付申告で、20万円以下の家賃の所得を書かない ― 還付の申告書にも総所得金額を書きます（所得税法122条1項・120条1項1号）。家賃の所得も、総所得金額に含まれます（同法22条2項）。
• 減価償却費を入れずに所得を出す ― 所得を多く計算し、申告の要否の判定や税額を誤ります。
• 価値を高める工事を、全額その年の修繕費にする ― 価値を高める部分は原則として資本的支出で、減価償却で分けて経費にします（No.1379）。

工事の分け方は、修繕費か資本的支出かの記事で解説しています。

家賃の所得は、経費を漏れなく入れてから20万円と比べることが大切です。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

ご自身で進められるのは、次の5つです。

1. 年金の源泉徴収票で、年金の収入と源泉徴収税額を確かめる
2. 1年分の家賃の入金と、管理会社からの明細を集める
3. 固定資産税の通知書、保険料と修繕の領収書を集める
4. 収入から経費を引いて、家賃の所得を20万円と比べる
5. 確定申告をするか、住民税の申告にするかを決める

年金の源泉徴収票は、支払者が翌年1月31日までに交付します（所得税法226条3項）。

収支が単純な方は、国税庁の確定申告書等作成コーナーで申告書を作れる場合があります（No.1600）。

減価償却費の計算、修繕費の区分、赤字の扱い、共有名義の分け方は個別判断です。

減価償却費の計算には、取得にかかった金額と、財務省令で定める耐用年数を使います（No.2100）。相続した建物や中古の建物は、この2つを確かめる作業から始まります。

税理士に頼むと変わるのは、判定の根拠と計算の手間です

小松公認会計士・税理士事務所では、年金と家賃収入がある方の申告で、次の作業を行います。

• 所得税の申告が要るか、住民税の申告で足りるかの判定と、その根拠のご説明
• 年金・家賃・経費について、集める書類の一覧でのご案内
• 減価償却費の計算と、修繕費か資本的支出かの区分
• 赤字の年の損益通算と、還付の見込みの計算
• 収入と経費の内容を書いた書類と申告書の作成、電子申告、控えのお渡し

離れて暮らす親の申告をご家族から頼む流れは、親の確定申告を子どもが代わりに頼む記事にまとめています。

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この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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小松 優馬公認会計士・税理士

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よくある質問（FAQ）

Q1. 年金のほかに家賃収入があります。確定申告は必要ですか？

年金の収入が400万円以下で全部が源泉徴収の対象の方は、年金以外の所得で判断します。その合計が20万円以下なら、所得税の申告は不要です（所得税法121条3項）。家賃などの所得が合計20万円を超えると、申告不要の制度は使えません（No.1600）。

Q2. 家賃の所得が20万円以下なら、何も出さなくてよいですか？

所得税の申告は不要でも、住民税の申告は原則として必要です（地方税法317条の2第1項）。家賃の所得がある方は、年金だけの方の例外に当たりません。確定申告書を出せば、原則として住民税の申告書も出したものとみなされます（同法317条の3第1項）。

Q3. 家賃が赤字の年は、申告したほうがよいですか？

不動産所得の赤字は、年金などほかの所得から差し引けます（所得税法69条1項）。源泉徴収された所得税が戻る場合があります。土地などを取得するための借入金の利子にあたる赤字は、差し引けません（租税特別措置法41条の4）。

Q4. 年金と家賃収入の申告は、自分でできますか？

収支が単純なら、国税庁の確定申告書等作成コーナーで作れる場合があります（No.1600）。減価償却費の計算、修繕費の区分、赤字の扱いで迷うときは、判定から税理士に任せる方法があります。離れて暮らすご家族からのご依頼もお受けしています。