マンション売却の精算金と譲渡所得
管理費・修繕積立金・固定資産税の扱いの違い

まず結論：固定資産税の精算金は売却代金に入れ、管理費等の精算金は契約で判断します

マンションを売ると、決済の日に売買代金のほかに精算金を受け払いすることがあります。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します（所得税法33条3項）。

精算金がどれに当たるかで、申告する金額が変わります。

固定資産税・都市計画税の精算金は、譲渡価額（売却代金）に含めます。

管理費・修繕積立金（以下「管理費等」）の日割りの精算金は、国税庁の公表資料に明示が見当たりません。

契約の定め方を確かめて、個別に判断します。

精算書のお金は、譲渡価額・譲渡費用・どちらでもないものに分けます

精算書（決済の日のお金の受け払いの明細）の項目は、次のように分けます。

No.は、国税庁のタックスアンサー（税の解説ページ）の番号です。

買ったときの仲介手数料は、取得費（買った代金などの元手）に含まれます（No.3252）。

ほかの費用の扱いは費用の線引きの記事をご覧ください。

固定資産税の精算金は、名目にかかわらず売却代金の一部です

固定資産税の精算金は、税金の戻りではなく、売却代金の一部として扱われます。

固定資産税等（固定資産税と都市計画税）は、毎年1月1日の所有者に、その年度分が課されます。

年の途中で売っても、買主がその年度分の納税義務を負うことはありません。

そこで、引渡日以後の分を買主が負担すると契約で決めることがあります。

支払を受けた未経過固定資産税等に相当する額は、譲渡所得の収入金額に算入されます。

（国税庁 質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」）

国税不服審判所（税務署の処分への不服を審査する機関）の令和6年2月13日の裁決も同じ結論です。

売主は、本来は買主が負担すべき税を立て替えたにすぎないと主張しましたが、退けられました。

審判所は精算金を譲渡の対価の一部と認め、過少申告加算税も適法としました。

過少申告加算税は、申告額が少なかったときに課される税です。

日割りの計算と税額への影響は固定資産税の精算金の記事で扱っています。

管理費・修繕積立金の日割り精算金は、契約の定めを確かめて判断します

管理費等の精算金は、明示した公表資料が見当たらず、契約を見て判断します。

国土交通省のマンション標準管理規約では、当月分を徴収日までに一括で徴収します（60条1項）。

月の途中で引き渡すと、その月の分は売主が払い終えていることがあります。

引渡日以後の分を買主が負担する契約なら、その日割り額を売主が受け取ります。

令和6年の裁決は、次の考え方を示しています。

資産の譲渡の対価として収入すべき金額については、その名目いかんにかかわらず、譲渡所得の金額の計算上、総収入金額に算入されるべきであると解するのが相当である。

（国税不服審判所 令和6年2月13日裁決）

管理費等の精算金が譲渡の対価に当たるかは、契約の定め方を見て個別に判断します。

金額は一定の前提を置いた目安です。起算日や端数の扱いは、売買契約の定めによります。

戻らない修繕積立金と滞納分の清算は、維持・管理の費用かが分かれ目です

戻らない修繕積立金や滞納分の清算を、譲渡費用とした国税庁の記述は見当たりません。

標準管理規約には、次の定めがあります。

組合員は、納入した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

（国土交通省 マンション標準管理規約（単棟型）60条7項）

実際の扱いは、そのマンションの管理規約で確かめます。

税務では、維持・管理の費用は譲渡費用になりません。

譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。

（所得税基本通達33-7の注）

管理費等は、「敷地及び共用部分等の管理に要する経費」に充てる費用です（標準管理規約25条1項）。

東京地裁平成26年4月25日判決は、保有期間中の固定資産税等を維持管理の費用としました。

譲渡費用にも取得費にも当たらないとした判断で、管理費等を直接判断したものではありません。

戻らない修繕積立金を譲渡所得の計算で差し引けるかは明示が見当たらず、個別に判断が分かれます。

滞納分は、管理組合が買主にも請求できます（区分所有法8条・標準管理規約26条）。

そのため、決済の日に滞納分を清算することがあります。

清算した滞納分も、所有期間の管理費等の支払いです。

通達の注に照らすと、譲渡費用に入れるのは難しいと考えられます。

滞納分を買主が肩代わりするなら、収入金額となる経済的な利益に当たるかを確かめます（No.3214）。

精算金で気をつけたいのは、次の5つの書き方です

誤ると、収入金額の不足や、根拠のない費用の計上になります。

• 固定資産税の精算金を入れない ― 裁決の事案では過少申告加算税も課されました
• 精算金を、納めた固定資産税と相殺する ― 固定資産税は譲渡費用になりません（No.3255）
• 戻らない修繕積立金を譲渡費用に入れる ― 差し引けるとした国税庁の記述は見当たりません
• 滞納分の清算額を譲渡費用に入れる ― 所有していた期間の管理費等の支払いです
• 精算金を、不動産所得と譲渡所得の両方に入れる ― 同じお金を二度数えることになります

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

精算書の項目を書き出して分けるところまでは、ご自身で進められます。

1. 売買契約書で、固定資産税等と管理費等の精算の定めを確かめる
2. 精算書の項目を、受け取ったお金と払ったお金に分ける
3. 固定資産税等の精算金を売買代金に足し、譲渡価額を出す
4. 仲介手数料など、売るための費用の領収書をそろえる

管理費等の精算金、滞納分の肩代わり、投資用の不動産所得との関係は、契約と事情で結論が変わります。

税理士に頼むと変わるのは、精算金の振り分けと根拠の残し方です

頼むと変わるのは、精算書の一行ずつに根拠をつけて申告書に反映するところです。

小松公認会計士・税理士事務所では、マンションの売却の申告で次の作業を行います。

• 売買契約書と精算書から、譲渡価額・取得費・譲渡費用を振り分ける
• 固定資産税等の精算金の入れ忘れと、相殺の誤りを確かめる
• 管理費等の精算金と滞納分の扱いを契約から判断し、根拠を残す
• 投資用では、その年の不動産所得の申告とあわせて重複を防ぐ
• 譲渡所得の内訳書と申告書（第三表など）を作成・提出し、控えをお渡しする

資料の共有から申告まで、全国どこからでもオンラインで完結します。

料金は、売った金額や使う特例などで決まり、60秒見積りで分かります。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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小松公認会計士・税理士事務所 代表

小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
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よくある質問（FAQ）

Q1. マンションを売ったときの固定資産税の精算金は、譲渡所得の収入になりますか？

なります。譲渡から年末までの固定資産税・都市計画税の相当額は、譲渡価額に算入されます（No.3214）。令和6年2月13日の裁決も、譲渡の対価の一部と判断し、過少申告加算税を適法としました。

Q2. 管理費・修繕積立金の日割りの精算金も、売却代金に含めますか？

この精算金を名指しした国税庁の公表資料は見当たりません。裁決は、譲渡の対価として収入すべき金額は名目にかかわらず総収入金額に算入されるとしています。精算金が譲渡の対価に当たるかは、契約の定め方を見て個別に判断します。

Q3. 売却しても修繕積立金は戻ってきません。譲渡費用にできますか？

戻らない修繕積立金を譲渡費用や取得費に含めるとした国税庁の記述は見当たりません。所得税基本通達33-7の注は、資産の維持又は管理に要した費用は譲渡費用に含まれないとしています。扱いは個別に判断が分かれます。

Q4. 滞納していた管理費を決済の日に清算しました。譲渡費用になりますか？

清算した滞納分は、所有していた期間の管理費等の支払いです。通達33-7の注に照らすと、譲渡費用に入れるのは難しいと考えられます。売主が払うべき滞納分を買主が払う取り決めなら、収入金額に含まれるかも確かめます（No.3214）。