譲渡所得の内訳書の書き方
土地・建物を売ったら各面に何をどの資料から書くか

まず結論：内訳書は契約ごとに1枚、2面と3面が中心です

土地や建物を売ったら、確定申告書に「譲渡所得の内訳書」を付けます。

正式名は「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」です。

譲渡所得とは、売った金額から買った金額と売る費用を引いたもうけのことです。

この内訳書は、一の契約ごとに１枚ずつ使用して記載し、「確定申告書」とともに提出してください。

（国税庁 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】1面「記載上の注意事項」）

売った物件は2面、買った代金と売る費用、譲渡所得金額の計算は3面に書きます。

この記事は、国税庁の令和7年分の様式と「譲渡所得の申告のしかた」の記載例に沿って説明します。

どの面を書くかは、使う特例で決まります

様式は1面〜4面で1組です。別に5面があります。

1面の注意事項に、特例ごとに書く面が示されています。

1面は、住所・氏名・職業などです。

売った年の1月1日以後に転居した方は、前の住所も書きます。

2つ以上の契約があれば、合計額をいずれか1枚に二段書きします。

二段書きとは、1つの欄に上下2段で書く方法です。複数の契約では、上段に合計額を書きます。

2面：売った物件と代金は、売買契約書から写します

2面は、主に売却時の売買契約書と領収書から書けます。

売却時の精算で、固定資産税の日割り分を受け取ることがあります。

なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。

（国税庁 タックスアンサー No.1440）

共有なら、全体の譲渡代金と持分に応じた譲渡代金を二段書きします。

共有者の住所・氏名と持分の欄も埋めます。

3面の前半：買った代金は土地と建物に分け、建物は償却費を引きます

3面の「2」には、買ったときの代金を土地と建物に分けて書きます。

転記元は、購入時の売買契約書や建築の請負契約書、仲介手数料の領収書です。

購入時の仲介手数料や、非業務用資産の登記費用なども含まれます。

建物は、使うほど価値が減る資産です。

建物は、買った代金から「償却費相当額」を引いた額が取得費です。

住まいなど事業に使っていない建物の算式は、次のとおりです。

建物の取得価額×0.9×償却率(※1)× 経過年数(※2)＝ 減価償却費相当額(※3)

（国税庁 タックスアンサー No.3261）

償却率は1面にあり、鉄筋コンクリート造は0.015、木造は0.031です。

数値は国税庁の記載例をもとにした、一定の前提を置いた目安です。

内訳が契約書にない場合の分け方は土地と建物の按分の記事で扱っています。

3面の後半：譲渡費用を書き、特例の条文を記入して計算します

3面の「3」は、売るために直接かかった費用です。

仲介手数料、収入印紙代、測量費などを、支払先と日付とともに書きます。

様式にも「修繕費、固定資産税などは譲渡費用にはなりません」とあります。

費用の線引きは測量費や取壊し費用の線引きの記事をご覧ください。

最後の「4」で、A 収入金額からE 譲渡所得金額までを計算します。

特例を使うときは「特例適用条文」の欄に条文を書きます。

記載例（事例2）では「措」に○を付け、「31条の3」と「35条1項」を二段書きしています。

書き間違いが多いのは、この6つの欄です

金額が変わる誤りは、申告漏れや過大な申告につながります。

• 償却費相当額を引いていない ― 取得費が過大になります
• 未経過固定資産税等を譲渡価額に入れていない ― 収入金額が不足します
• 修繕費や固定資産税を譲渡費用に入れた ― 譲渡費用になりません
• 共有なのに全体の金額だけを書いた ― 持分の金額を二段書きします
• 建物の構造と償却率が合っていない ― 償却費相当額が変わります
• 特例適用条文の欄が空欄 ― 使う特例が内訳書から読めません

購入代金が分からないときや、実際の取得費が譲渡価額の5％より少ないときは、5％を取得費にできます。3面「2」の「購入・建築代金又は譲渡価額の5％」欄に書きます（記載例の事例1）。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

資料の書き写しはご自身でできますが、取得費と特例の判断は個別です。

1. 売却時の売買契約書と精算書から、2面の欄を埋める
2. 手付金・残金の領収書で、代金の受領状況と引き渡した日を確かめる
3. 購入時の契約書と仲介手数料・登記費用の領収書をそろえる
4. 売却時の仲介手数料・印紙代・測量費の領収書をそろえる

そろえる書類の全体像は必要書類チェックリストの記事にまとめています。

ここから先は、資料と事情で結論が変わります。

内訳のない購入代金の分け方、事業用だった建物の扱い、使う特例の選択と要件の確認です。

税理士が入ると変わるのは、取得費の根拠と特例の記載です

ひとつめは、購入時の資料から土地と建物の取得費を分け、根拠を残す作業です。

ふたつめは、建物の構造・経過年数・償却率を確かめて償却費相当額を出すことです。

みっつめは、譲渡価額と譲渡費用の漏れと、入れてはいけない費用の確認です。

よっつめは、使える特例の要件確認と、特例適用条文・添付書類の準備です。

いつつめは、内訳書の数字を第三表と確定申告書に反映することです。

小松公認会計士・税理士事務所では、資料の読み取りから内訳書の作成、適正申告までを担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 譲渡所得の内訳書は、何枚書けばよいですか？

1面の注意事項に、一の契約ごとに1枚ずつ使うとあります。長期・短期のそれぞれで2つ以上の契約があるときは、合計額を二段書きします。書くのは、いずれか1枚の3面「4」の各欄の上段です。

Q2. 4面や5面も書く必要がありますか？

4面は交換・買換え（代替）の特例を使う場合だけ書きます。5面は被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除を使う場合に書きます。どちらも使わないなら、1面・2面・3面です。

Q3. 固定資産税の精算金は、譲渡価額に含めますか？

含めます。譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税・都市計画税の相当額を、未経過固定資産税等といいます。その支払を受けたら、譲渡価額に算入されます（タックスアンサー No.1440）。

Q4. 建物の償却費相当額は、どう計算しますか？

事業に使っていない建物は、取得価額×0.9×償却率×経過年数です（タックスアンサー No.3261）。経過年数は6か月以上の端数を1年とし、取得価額の95％が限度です。事業用の建物は、原則として未償却残高が取得費です。