家具・家電付きで家を売るときの税金
家具の代金の扱いと契約書の内訳

まず結論：家具の代金は、土地建物の代金と分けて考えます

家具や家電を付けたまま家を売ると、売買代金に家具の分が含まれます。

税金は、土地建物の部分と家具の部分で別々に決まります。

土地建物の部分は、ほかの所得と分けて計算する分離課税の譲渡所得です。

自宅で使っていた家具・家電は、売っても原則として所得税がかかりません。

ただし、1個または1組30万円を超える美術品などや、賃貸・民泊用の家具は扱いが変わります。

自宅の家具・家電は「生活用動産」として非課税です

自宅の家具・家電を売って得た所得には、原則として所得税がかかりません。

自己又はその配偶者その他の親族が生活の用に供する家具、じゆう器、衣服その他の資産で政令で定めるものの譲渡による所得

（所得税法9条1項9号）

じゅう器は、日常に使う道具類のことです。

家具・じゅう器・衣服などを、国税庁は生活用動産と呼んでいます（タックスアンサー No.3105）。

政令は、非課税の範囲を次のように絞っています。

法第九条第一項第九号（非課税所得）に規定する政令で定める資産は、生活に通常必要な動産のうち、次に掲げるもの（一個又は一組の価額が三十万円を超えるものに限る。）以外のものとする。

（所得税法施行令25条）

「次に掲げるもの」は、貴石・貴金属・真珠などとその製品や、書画・骨とう・美術工芸品です。

これらで1個または1組の価額が30万円を超えるものは、非課税から外れます。

なお、非課税となる家具を売って損が出ても、その損はないものとみなされます（所得税法9条2項1号）。

美術品、賃貸・民泊用の家具、別荘は扱いが変わります

業務で使っていた家具は、原則として総合課税の譲渡所得になります。

賃貸の部屋や民泊の客室の家具は、原則として、自分や親族が生活に使う家具に当たりません。

総合課税とは、給与などほかの所得と合計して税額を計算する方法です。

10万円未満のものや一括償却資産でも、業務の性質上基本的に重要なものは別です。

これらは原則として譲渡所得になります（所得税法施行令81条）。

総合課税の譲渡所得には、年50万円の特別控除があります。

所有期間が5年を超えるものは、その2分の1が総合課税の対象です（No.3152）。

別荘は、マイホームの3,000万円控除の対象外です（No.3302）。

別荘に置いていた家具は、使い方によっては非課税になりません。

別荘の売却全体は別荘・セカンドハウスを売ったときの税金の記事で扱っています。

建物の設備は土地建物の側、置き家具は家具の側です

建物に附属する設備は、家具ではなく土地建物の側で扱います。

分離課税の対象は、土地等と「建物及びその附属設備若しくは構築物」です（租税特別措置法31条1項）。

所得税法施行令は、建物の附属設備を次のように例示しています。

建物及びその附属設備（暖冷房設備、照明設備、通風設備、昇降機その他建物に附属する設備をいう。）

（所得税法施行令6条1号）

一方、土地とその定着物は不動産、それ以外の物は動産です（民法86条）。

置き家具や、据え付けていない家電は家具の側です。エアコンのように迷う設備は、個別に確かめます。

契約書には、代金の内訳と家具等の一覧を書いておきます

売買契約書で土地・建物・家具等の代金を分けておくと、申告の根拠になります。

内訳がないと、代金を分ける根拠を後から用意することになります。

土地と建物の分け方は土地と建物の按分の記事で扱っています。

3,000万円の特別控除は、家屋と敷地の分にだけ使えます

マイホームの3,000万円控除は、家具の代金には使えません。

対象は、住んでいる家屋や、その家屋とともに売った敷地などです（No.3302）。

特例は、土地建物の譲渡所得から最高3,000万円を差し引く仕組みです（租税特別措置法35条1項）。

家具の所得は、この計算の外にあります。

以前住んでいた家を、後に賃貸や民泊に使った場合も対象になり得ます。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。

差は406,300円です。数値は一定の前提を置いた目安で、実際の額は条件で変わります。

家と一緒に売った1個または1組30万円超の絵画などにも、3,000万円控除は使えません。

特例の要件はマイホーム売却の3,000万円特別控除の記事で確かめてください。

内訳と区分を誤ると、税額がずれます（5つの例）

内訳と区分の誤りは、そのまま税額の誤りになります。

• 総額をそのまま土地建物の譲渡価額に書いた ― 家具の分まで分離課税の計算に入ります
• 家具の金額を実際の価値より多く書いた ― 土地建物の譲渡所得が少なく計算されます
• 賃貸・民泊用の家具を非課税と考えた ― 総合課税の譲渡所得などの申告が漏れます
• 1個または1組30万円超の美術品を家具と同じに扱った ― 課税される部分が漏れます
• 自宅の家具の売却損を、ほかの所得から差し引いた ― その損はないものとみなされます

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

一覧づくりと資料集めはご自身でできますが、区分と金額の判断は個別です。

1. 一緒に引き渡す家具・家電・設備の一覧を作る
2. それぞれ自宅用か、賃貸・民泊用かを書き分ける
3. 1個または1組30万円を超える美術品や貴金属がないか確かめる
4. 購入時の領収書や保証書など、金額の手がかりを集める

ここから先は、物件と資料で結論が変わります。

設備が建物の附属設備に当たるか、家具等の金額をどう決めるかは個別判断です。

業務用の家具の取得費や所得区分、別荘の家具の扱いも同じです。

税理士が入ると変わるのは、内訳の根拠と申告の区分です

ひとつめは、契約前に代金の内訳案と根拠資料を確かめることです。

ふたつめは、設備が建物の附属設備に当たるかの確認です。

みっつめは、賃貸・民泊で使った家具の取得費と所得区分の計算です。

よっつめは、特例の要件の確認と、譲渡所得の内訳書への反映です。

小松公認会計士・税理士事務所では、契約書の内訳の確認から適正申告までを担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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小松 優馬公認会計士・税理士

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よくある質問（FAQ）

Q1. 家具付きで家を売ったとき、家具の代金にも税金がかかりますか？

自宅で使っていた家具・家電の売却による所得は非課税です（所得税法9条1項9号）。ただし、1個または1組30万円超の貴金属・書画・骨とうなどは除きます（所得税法施行令25条）。

Q2. 民泊や賃貸で使っていた家具を一緒に売ったら、どうなりますか？

自分や親族が生活に使う家具ではないため、非課税の対象外です。原則として総合課税の譲渡所得になり、年50万円の特別控除があります。取得価額10万円未満のものなどは、事業所得または雑所得となることがあります（No.3105）。

Q3. 3,000万円の特別控除は、家具の代金にも使えますか？

使えません。対象は、住んでいる家屋や、その家屋とともに売った敷地などです（No.3302）。家具の所得は土地建物の譲渡所得ではありません。家屋と敷地の分に使う場合も、特例の要件をすべて満たす必要があります。

Q4. 契約書に家具の内訳がないときは、どうすればよいですか？

総額を土地建物の譲渡価額にすると、家具の分まで分離課税の計算に入ります。中古の買取見積りなどで、売る時点の家具の価値の根拠をそろえます。分け方は、税理士と確かめることをおすすめします。