買換え特例で安い家に住み替えたら税金がかかります
売った金額との差額に課税される仕組み

まず結論：買換え特例は「非課税」ではありません

「買換え特例を使ったので、税金はかからないと思っていました」。売却後にこう伺うことがあります。

買換え特例は、譲渡益への課税を将来に繰り延べる制度であって、税金が消える制度ではありません。国税庁も「譲渡益が非課税となるわけではありません」と明記しています（タックスアンサーNo.3355）。

そして、繰延べが全額に及ぶのは売った金額以上の家に買い換えた場合だけです。

差額に課税される仕組み

国税庁は、売った金額より買い換えた金額が少ないときの計算を、次の3段階で示しています（タックスアンサーNo.3358・租税特別措置法36条の2、同施行令24条の2）。

「収入金額」の計算
売った金額－買い換えた金額

「必要経費」の計算
(売ったマイホームの取得費＋譲渡費用)×(収入金額÷売った金額)

「譲渡所得」の計算
収入金額－必要経費

ポイントは2つです。差額そのものが収入金額になることと、取得費・譲渡費用は全額ではなく按分した分しか引けないことです。

逆に、売った金額以上の家に買い換えたときは収入金額が生じません。国税庁も、その場合は「売った年については譲渡所得がなかったものとされます」と説明しています。差が出るのは、住み替えで金額が下がったときだけです。

国税庁の具体例で確かめます

タックスアンサーNo.3358が挙げている例です。売った金額1億円、買い換えた金額7,000万円、売ったマイホームの取得費1,000万円、売るためにかかった費用500万円とします。

3,000万円安く買い換えただけで、2,550万円の譲渡所得が出ます。取得費と譲渡費用の合計1,500万円のうち、引けるのは450万円だけです。

税額はいくらになるか

上の例で、長期譲渡所得として一般の税率（所得税15％・復興特別所得税は所得税額の2.1％・住民税5％）が適用されるものとして計算します。

この前提では買換え特例のほうが2,635,175円少なくなりました。ただし、これは税金が安くなったのではありません。

右の欄は一定の前提を置いた目安です。3,000万円特別控除・軽減税率の要件を満たすかどうかは別途の判定になります。

重ねて使えない特例があります

国税庁は、買換え特例の適用を受ける場合、3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例を重ねて受けることはできないとしています（相続した空き家についての特別控除を除きます）。

つまり、住み替えのときはどちらか一方を選ぶことになります。売る前に両方で試算しておかないと、選び直しはできません。

要件と有利判定の全体像はマイホームの買換え特例と3,000万円控除はどちらが有利かで扱っています。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 買換え特例を使えば、売った年の税金はゼロになりますか？

売った金額以下の家に買い換えた場合は、その差額に対して譲渡所得が生じます。ゼロになるのは、売った金額以上の家に買い換えた場合です。

Q2. 取得費と譲渡費用は全額引けますか？

引けません。（取得費＋譲渡費用）×（収入金額÷売った金額）で按分した金額が必要経費になります（国税庁タックスアンサーNo.3358）。

Q3. 買換え特例と3,000万円特別控除は両方使えますか？

重ねて受けることはできません。軽減税率の特例も同様です。売る前にどちらが有利かを試算して選ぶ必要があります。

Q4. 買換え特例のほうが税額が少なければ、必ず有利ですか？

その年の税額は少なくなりますが、繰り延べた利益は次に売るときに出てきます。買った家の取得費は前の家から引き継ぐためです。