土地区画整理で換地を受け取ったときの税金
課税されるのは清算金の部分です

まず結論：換地を受け取っただけなら、譲渡はなかったものとみなされます

土地区画整理事業で換地（従前の土地に代わって割り当てられる土地）を受け取っただけなら、税金の心配は原則としていりません。法律が「譲渡がなかったものとみなす」と定めているからです。

根拠は租税特別措置法33条の3第1項です。原文を挙げます。

（換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例）第三十三条の三　個人が、その有する土地等につき土地区画整理法による土地区画整理事業、新都市基盤整備法による土地整理、土地改良法による土地改良事業又は大都市地域住宅等供給促進法による住宅街区整備事業が施行された場合において、当該土地等に係る換地処分により土地等又は…を取得したときは、第二十八条の四、第三十一条若しくは第三十二条又は所得税法第二十七条、第三十三条若しくは第三十五条の規定の適用については、換地処分により譲渡した土地等（土地等とともに清算金を取得した場合又は…保留地が定められた場合には、当該譲渡した土地等のうち当該清算金の額又は当該保留地の対価の額に対応する部分以外のものとして政令で定める部分）の譲渡がなかつたものとみなす。（租税特別措置法33条の3第1項・抜粋）

対象になるのは4つの事業です

この特例が働くのは、条文に挙げられた事業に限られます。対象は次の4つです。

• 土地区画整理法による土地区画整理事業
• 土地改良法による土地改良事業
• 大都市地域住宅等供給促進法による住宅街区整備事業
• 新都市基盤整備法による土地整理

そのうえで条文は、当該土地等に係る「換地処分により土地等…を取得したとき」と書いています。つまり換地処分によって土地等を取得したことが要件です。隣地と話し合いで交換した、任意に売ったといった場面は、この条文の対象ではありません。

課税されるのは清算金などに対応する部分です

ここが本題です。33条の3第1項のかっこ書きは、清算金や保留地の対価に対応する部分を、譲渡がなかったものとみなす範囲から外しています。

言いかえると、換地に対応する部分は課税されません。清算金の額や保留地の対価の額に対応する部分だけが、譲渡があったものとして扱われます。どこまでが対応する部分かは、政令で定められています。

清算金は、従前の土地と換地の価値の差を金銭で調整するものです。清算金を受け取った年は、譲渡所得の申告が必要になり得ます。

その清算金は「収用等」に当たります

清算金は、ただの売却代金とは扱いが違います。措置法33条1項3号が、換地処分により清算金を取得するときを「収用等」に位置づけているからです。

三　土地又は土地の上に存する権利（…「土地等」という。）につき土地区画整理法による土地区画整理事業、…による住宅街区整備事業、新都市基盤整備法による土地整理又は土地改良法による土地改良事業が施行された場合において、当該土地等に係る換地処分により土地区画整理法第九十四条…の規定による清算金（土地区画整理法第九十条…の規定により換地…を定められなかつたこと…により支払われるものを除く。）又は土地改良法第五十四条の二第四項…に規定する清算金（同法第五十三条の二の二第一項…の規定により地積を特に減じて換地…を定めたこと又は換地…を定められなかつたことにより支払われるものを除く。）を取得するとき（政令で定める場合に該当する場合を除く。）。（租税特別措置法33条1項3号・抜粋）

大事なのは、かっこ書きで除かれる清算金があることです。土地区画整理法90条により換地を定められなかったことにより支払われる清算金などは、この3号から除かれています。

収用等に当たるなら、代替資産の特例や公共事業で土地を売ったときの5,000万円特別控除の対象になり得ます。ただしそれぞれ要件があり、使えると決まっているわけではありません。受け取ったお金の名目ごとの扱いは補償金の名目ごとの所得区分で整理しています。

特別控除を使わない前提で、税額の目安を置いてみます。

長期譲渡所得に当たり、特別控除を適用しない前提で計算しました（国税庁タックスアンサーNo.3208）。一定の前提を置いた目安であり、個別の税額を計算したものではありません。

受け取った換地を将来売るときに効いてきます

換地は「新しくもらった土地」に見えます。しかし税務では、元の土地の取得の時期を引き継ぎます。

（収用交換等により取得した代替資産等の取得価額の計算）第三十三条の六　第三十三条、第三十三条の二第一項若しくは第二項又は第三十三条の三の規定の適用を受けた者…が代替資産又は交換処分等、換地処分若しくは権利変換…により取得した資産（…「代替資産等」という。）について…譲渡…があつた場合において…譲渡所得の金額…を計算するときは、政令で定めるところにより、…規定の適用を受けた資産（…「譲渡資産」という。）の取得の時期を当該代替資産等の取得の時期とし…（租税特別措置法33条の6第1項・抜粋）

長期譲渡所得か短期譲渡所得かは、所有期間で分かれます。換地処分の年を起点に数えて短期になる、ということはありません。

実務で確認すること

やることは多くありません。まずは施行者から届く書類を、捨てずに保管することです。

1. 換地処分の通知を保管する（従前の土地と換地の対応が分かります）
2. 清算金の支払通知と入金記録を保管する（金額と受取りの時期が分かります）
3. 清算金がある年は譲渡所得の申告が必要になり得ると考え、早めに確認する
4. 元の土地の取得費が分かる資料（売買契約書など）を探しておく

ここまでは、ご自身でもできます。ここから先、清算金のうち課税される部分の計算や、収用等の特例を使えるかどうかの判断は個別判断になります。土地改良事業では農地が対象になることも多く、その場合は農地の売却の考え方も併せて確認します。

小松公認会計士・税理士事務所では、届いた通知と過去の資料を拝見して、そもそも申告が必要かどうかから整理してお伝えしています。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

登録者6,900人超

小松公認会計士・税理士事務所 代表

小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
• 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
• 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます

YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる

不動産売却サポートを見る 60秒で料金を見る

初回相談は無料です。相談だけで終えていただいて構いません。

よくある質問（FAQ）

Q1. 換地を受け取っただけです。確定申告は必要ですか？

換地処分により土地等を取得しただけなら、その譲渡はなかったものとみなされます（措法33の3①）。そのため譲渡所得の申告は原則として出てきません。ただし清算金を受け取っている場合は、別に確認が必要です。

Q2. 清算金を受け取りました。税額はどう決まりますか？

清算金の額に対応する部分について、譲渡があったものとして譲渡所得を計算します。長期譲渡所得なら15％（住民税5％）で、これに復興特別所得税として所得税額の2.1％が加わります（国税庁タックスアンサーNo.3208）。

Q3. 清算金に5,000万円特別控除は使えますか？

換地処分により清算金を取得するときは収用等に当たります（措法33①三）。そのため対象になり得ますが、要件があり、条文上除かれる清算金もあります。使えると決まっているわけではないため、個別に確認します。

Q4. 受け取った換地をすぐ売ると、短期譲渡になりますか？

なりません。措置法33条の6第1項により、元の土地の取得の時期を引き継ぎます。取得価額も政令で定めるところにより引き継ぐため、換地処分の年を起点に所有期間を数えるわけではありません。