区画整理で土地を売ったときの2,000万円控除
対象の買取りと注意点

まず結論：自治体などへの一定の買取りなら、2,000万円まで控除できます

区画整理や再開発のために土地を買い取られると、譲渡益から2,000万円を差し引ける場合があります。

根拠は租税特別措置法34条です。

譲渡益とは、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた「もうけ」です。

対象は法律で決まった買取りだけで、自治体に売れば何でもよいわけではありません。

控除を受けるには、原則として確定申告と証明書の添付が必要です。

対象になる主な買取りは、条文に列挙されています

対象は34条2項の各号に並んでいます。代表的なのが1号です。

国、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社が土地区画整理法による土地区画整理事業、大都市地域住宅等供給促進法による住宅街区整備事業、都市再開発法による第一種市街地再開発事業又は密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律による防災街区整備事業として行う公共施設の整備改善、宅地の造成、共同住宅の建設又は建築物及び建築敷地の整備に関する事業の用に供するためこれらの者（地方公共団体の設立に係る団体で政令で定めるものを含む。）に買い取られる場合

（租税特別措置法34条2項1号）

ほかの号の主なものは次のとおりです。

施行者と買い取る者が違っても、双方が1号に定める者なら適用があります（措置法関係通達34－1）。代わりに買い取る場合は、契約書への明記などの要件もあります（同34－2）。

市の区画整理でゴミ処理場や学校の用地にする買収も、対象です（国税庁 質疑応答事例）。

控除は2,000万円まで、年をまたぐと最初の年だけです

控除額は2,000万円です。譲渡益が2,000万円未満なら、その譲渡益が限度です（34条1項）。

同じ事業で買取りが2年に分かれると、2年目は対象外です。

個人の有する土地等につき、一の事業で前項各号の買取りに係るものの用に供するために、これらの規定の買取りが二以上行われた場合において、これらの買取りが二以上の年にわたつて行われたときは、これらの買取りのうち、最初にこれらの規定の買取りが行われた年において行われたもの以外の買取りについては、第一項の規定は、適用しない。

（租税特別措置法34条3項）

土地を分けて売る予定なら、売る年の組み方が控除額を左右します。

税率は国税庁タックスアンサー No.3208の長期譲渡所得のものです。例は一定の前提を置いた目安です。

収用等の5,000万円控除とは、別の制度です

公共事業で売ったときの控除には、5,000万円の特例（措置法33条の4）もあります。

こちらは収用権が認められた公共事業が対象です（タックスアンサー No.3552）。

どちらの特例に当たるかで、控除の上限が5,000万円か2,000万円かに分かれます。

34条2項1号・4号・6号には、収用等の特例が使える場合を除く括弧書きがあります。

5,000万円控除の要件は収用等の5,000万円控除の記事で扱っています。

同じ年の特別控除は、合わせて5,000万円までです

同じ年に複数の特別控除を使うと、合計に上限があります。

これらの規定により控除すべき金額は、通じて五千万円の範囲内において、政令で定めるところにより計算した金額とする。

（租税特別措置法36条）

控除する順番は、措置法関係通達36－1に示されています。

収用等の5,000万円、居住用の3,000万円、区画整理等の2,000万円の順です。

この例も一定の前提を置いた目安です。総枠の考え方は特別控除の合計限度の記事をご覧ください。

換地処分そのものは、売ったことになりません

換地処分で新しい土地を受け取った部分は、譲渡がなかったものとみなされます（措置法33条の3第1項）。

清算金を受け取った部分は、一定の場合を除き収用等の特例の対象です（国税庁 質疑応答事例）。

2,000万円控除の対象は、施行者などに「買い取られた」土地です。

清算金の扱いは換地処分と清算金の記事で扱っています。

控除は、確定申告と証明書の添付で受けます

控除は、原則として確定申告で受けます。控除後に申告義務がない人は、申告しなくても控除されます（34条4項）。

第二項各号の買取りをする者から交付を受けた第一項の土地等の買取りがあつたことを証する書類その他の財務省令で定める書類の添付がある場合に限り、適用する。

（租税特別措置法34条4項）

区画整理の買取りなら、施行者の「買い取つた旨を証する書類」が要ります。

国土交通大臣などの証明書も必要です（同法施行規則17条1項1号）。

つまずくのは、だいたいこの5つです

• 買取りが2年に分かれ、2年目にも控除を使った ― 最初の年だけです
• 借地権の設定の対価に控除を使った ― 適用はありません（措置法関係通達34－3）
• 史跡の土地にある立木や耕作権に控除を使った ― 対象外です（質疑応答事例）
• 証明書をそろえずに申告した ― 原則は適用されません。やむを得ない事情があると認められれば、後から書類を出して受けられます（34条5項）
• 買換えの特例を選び、後で切り替えようとした ― 認められません

例1なら、控除が外れるだけで税額が4,063,000円増えます。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

ご自身で用意できるのは、次の4点です。

1. 買取りの申出書や契約書で、買い取る者と事業名を確かめる
2. 同じ事業で買取りが何年にわたるかを、施行者に確かめる
3. 購入時の契約書などで、取得費と取得の時期をそろえる
4. 施行者に、申告に添付する証明書の発行を依頼する

ここから先は個別判断です。

とくに収用等の特例とどちらに当たるか、同じ年の他の特別控除との組合せは判定が分かれます。

税理士が入ると変わるのは、特例の選び方と書類です

ひとつめは、買取りが34条2項のどの号に当たるか、収用等の特例と重ならないかの判定です。

ふたつめは、売る年の組み方で控除額と税額がどう変わるかの試算です。

みっつめは、他の特別控除と合わせた5,000万円の総枠の配分です。

よっつめは、施行者への証明書の依頼と、申告書・譲渡所得の内訳書への反映です。

売買契約の前なら、売る年や範囲を見直す余地が残ります。

小松公認会計士・税理士事務所では、特例の判定から申告まで通して担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 自治体に土地を売れば、どれでも2,000万円控除が使えますか？

使えません。対象は租税特別措置法34条2項の各号に定められた買取りに限られます。区画整理・住宅街区整備・第一種市街地再開発・防災街区整備のための買取りや、古都保存・史跡指定などによる買取りが主なものです。契約書で買い取る者と事業名を確かめます。

Q2. 買取りが2年に分かれたら、2年とも控除できますか？

できません。一の事業で買取りが2以上の年にわたったときは、最初に買取りが行われた年のもの以外には適用しないとされています（34条3項）。古都保存法の買取りでは、原則として一の特別保存地区内での買取りを一の事業とみます（国税庁 質疑応答事例）。

Q3. 収用等の5,000万円控除と、両方を受けられますか？

まず、どちらに当たるかを判定します。34条2項1号・4号・6号は、収用等の特例が使える場合を除いています。別の土地で同じ年に両方を使うときは、合計で5,000万円が限度で、収用等の控除から先に差し引きます（36条・措置法関係通達36－1）。

Q4. 控除を受けるのに必要な書類は何ですか？

確定申告書に適用を受ける旨を書き、買取りをする者から交付を受けた買取りの証明書などを添付します（34条4項）。区画整理の買取りなら、国土交通大臣などの証明書も必要です（同法施行規則17条1項1号）。施行者に早めに発行を依頼します。