小松 優馬
公認会計士（登録番号43196）・税理士（登録番号151214）
監査法人での上場企業監査・上場準備CFO経験を経て独立。港区浜松町で個人・法人の税務をサポート。YouTubeチャンネル「公認会計士・税理士 小松ゆうま」運営。
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- 実測精算金は売買代金の一部です。譲渡価額に含めて計算します
- 精算金が翌年でも、原則は引き渡した日の年分です。契約の効力発生の日も選べます
- 申告後の精算で税額が増えるなら修正申告、減るなら更正の請求を検討します
- 売るための測量費は譲渡費用、買ったときの測量費は原則取得費です
まず結論：実測精算金も譲渡価額に含め、原則は引渡しの年分で申告します
土地の代金は、登記簿の面積で決める方法と、測った面積で決める方法があります。
この記事では、前者を「公簿売買」、後者を「実測売買」と呼びます。
面積の差の分を、売主と買主の間でやり取りするお金が「実測精算金」です。
国税庁は、譲渡所得の収入金額を次のように説明しています。
譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。
（国税庁 タックスアンサー No.1440）
申告では、この収入金額を内訳書の「譲渡価額」の欄に書きます。
精算金は売買代金の一部なので、受け取った分は譲渡価額に含めます。
収入を計上する年は、原則として土地を引き渡した日の年です。
申告に書くのは、契約で決まった最終の代金です
どちらの売り方でも、譲渡価額は最終的に決まった代金です。
| 売り方 | 代金の決まり方 | 譲渡価額に書く額 |
|---|---|---|
| 公簿売買（精算しない契約） | 登記簿の面積で決めた代金のまま | 契約書の代金 |
| 実測売買（測った面積が広い） | 差の分を買主から受け取る | 当初の代金＋受け取った精算金 |
| 実測売買（測った面積が狭い） | 差の分を買主に返す | 返した後の代金 |
譲渡所得の内訳書は、売った土地や代金などを書いて申告書に付ける明細書です。
国税庁の記載例は、内訳書の面積について次のように説明しています。
実測して売却した場合には、その実測面積も書いてください。
（国税庁 令和7年分 譲渡所得の申告のしかた 6ページ）
令和7年分の内訳書では、2面に「（実測）」と「（公簿等）」の面積欄があります。
ポイント
最初に売却時の契約書で、面積の差を精算する定めがあるかを確かめます。精算の定めがなければ、契約書の代金で申告するのが出発点です。
精算金を翌年に受け取っても、原則は引渡しの年分です
譲渡所得の収入の時期は、所得税基本通達36-12に定めがあります。
山林所得又は譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期は、山林所得又は譲渡所得の基因となる資産の引渡しがあった日によるものとする。
（所得税基本通達36-12）
ただし書により、契約の効力発生の日で申告することも認められています。
選び方は引渡日と契約日の記事で扱っています。
通達の注には、収入の時期は原則として代金の決済を終えた日より後にならない、とあります。
翌年に受け取る精算金も、原則として引渡しの年分の譲渡代金に含めます。
国税庁の記載例には、次の注があります。
譲渡代金のうち、未収金がある場合には、その未収金の総額と受取予定年月日を書いてください。
（国税庁 令和7年分 譲渡所得の申告のしかた 6ページ）
申告後に精算額が決まったら、修正申告か更正の請求で直します
申告の後に実測が終わり、精算額が決まることもあります。
代金が増えて税額が不足するときは、申告した年分を修正申告で直します。
修正申告は、不足する税額を自分で申告し直す手続です（国税通則法19条）。
代金が減って税額が多すぎるときは、更正の請求ができる場合があります。
更正の請求は、納めすぎた税金を戻すよう税務署に求める手続です。
更正の請求の期間は、原則として法定申告期限から5年以内です（タックスアンサー No.2026）。
ただし、理由によって使える規定と期限が異なります（国税通則法23条1項・2項）。
減額の手続は売却後に代金を減額したときの記事で詳しく扱っています。
注意
税務署の調査の事前通知の前に自主的に修正申告をすれば、過少申告加算税はかかりません。ただし、納付の日までの延滞税も、あわせて納める必要があります。いずれもタックスアンサー No.2026 の説明です。
測量費は、売るためか買うためかで入れる欄が変わります
売るために払った測量費は、譲渡費用（売るために直接かかった費用）です。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
（国税庁 タックスアンサー No.3208）
土地を買ったときに払った測量費は、取得費（買ったときの代金や費用）に含まれます。
根拠はタックスアンサー No.3252 です。
ただし、事業所得などの必要経費に入れた分は、取得費に含まれません。
境界を確定するための測量も、売るために直接要した費用かで判断します。
基準は、所得税基本通達33-7の「当該譲渡のために直接要した費用」です。
費用全体の線引きは測量費や取壊し費用の線引きの記事にまとめています。
買ったときに精算していれば、精算後の代金が取得費の出発点です
取得費は、所得税法38条1項に定めがあります。
譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費は、別段の定めがあるものを除き、その資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とする。
（所得税法38条1項）
買ったときに実測精算で追加の代金を払っていれば、その額も取得に要した金額です。
精算で代金が戻っていれば、戻った後の代金が購入代金になります。
購入時の契約書だけでなく、精算書と領収書もそろえます。
精算金と測量費で申告を誤る5つのパターン
金額や年分を誤ると、申告漏れや納めすぎにつながります。
- 受け取った精算金を譲渡価額に入れていない ― 収入金額が不足します
- 翌年に受け取った精算金を、受け取った年に申告した ― 原則は引渡しの年分です
- 返した精算金を差し引かずに申告した ― 譲渡価額が過大になります
- 買ったときの測量費を譲渡費用に入れた ― 原則は取得費です
- 買ったときに払った精算金を取得費に入れていない ― 取得費が過少になります
計算例
例：1㎡50万円の実測売買。公簿120.00㎡、実測123.50㎡。令和8年に引き渡した長期譲渡所得で、特例なし
精算金 （123.50㎡ － 120.00㎡）× 50万円 ＝ 175万円 譲渡価額 6,000万円 ＋ 175万円 ＝ 6,175万円 入れ忘れたときの所得税の不足 175万円 × 15％ ＝ 262,500円 復興特別所得税の不足 262,500円 × 2.1％ ≒ 5,512円 住民税の不足 175万円 × 5％ ＝ 87,500円 不足の合計 355,512円数値は、他の所得や端数処理の影響を除いた、一定の前提を置いた目安です。
補足
長期譲渡所得は、売った年の1月1日で所有期間が5年を超える場合です。税率は令和8年分の例です（タックスアンサー No.3208）。所得税15％、住民税5％で、復興特別所得税は基準となる所得税額の2.1％です。令和9年分以後は、復興特別所得税が1.1％に下がります。あわせて、防衛特別所得税（基準となる所得税額の1％）が加わります。令和8年分は、令和9年に申告しても2.1％のままです。
ここまではご自身で、ここから先は個別判断です
書類をそろえて金額と日付を確かめるところまでは、ご自身でできます。
- 売却時の契約書で、精算の定めと1㎡あたりの単価を確かめる
- 測量図と精算書で、精算した面積と金額を確かめる
- 領収書と通帳で、精算金を受け取った日・返した日を確かめる
- 購入時の契約書・精算書・測量費の領収書をそろえる
ここから先は、契約の中身と事情で結論が変わります。
申告後の精算の手続、測量が売るためだったかの判断、事業用の土地の扱いは個別判断です。
税理士が入ると変わるのは、代金・年分・費用の区分の根拠です
ひとつめは、契約書・精算書・通帳から、精算後の譲渡価額を確定することです。
ふたつめは、引き渡した日と代金の決済日を確かめ、申告する年分を判断することです。
みっつめは、測量費を取得費・譲渡費用・必要経費に分け、根拠を残すことです。
よっつめは、購入時の精算金を含めて、取得費を組み立て直すことです。
いつつめは、申告後に精算額が変わったときの、修正申告書や更正の請求書の作成です。
小松公認会計士・税理士事務所では、内訳書と確定申告書の第三表への反映まで一貫して担当します。
この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること
制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。
登録者6,900人超
小松公認会計士・税理士事務所 代表
小松 優馬公認会計士・税理士
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よくある質問（FAQ）
Q1. 実測精算金は、譲渡価額に含めますか？
含めます。譲渡所得の収入金額は、通常、譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です（No.1440）。実測売買の精算金は、売買代金の一部です。受け取った分は加え、返した分は差し引いた後の代金で計算します。
Q2. 精算金を翌年に受け取るときは、どの年分で申告しますか？
原則は土地を引き渡した日の年分です（所得税基本通達36-12）。契約の効力発生の日を選ぶこともできます。国税庁の記載例は、譲渡代金に未収金があれば、その総額と受取予定年月日を内訳書に書くよう示しています。
Q3. 売るために払った測量費は、譲渡費用になりますか？
国税庁は、譲渡費用の例に測量費を挙げています（タックスアンサー No.3208）。土地を買ったときの測量費は取得費です（No.3252）。ただし、事業所得などの必要経費に算入した分は、取得費に含まれません。
Q4. 申告した後に精算額が決まったら、どうすればよいですか？
税額が不足するなら、申告した年分を修正申告で直します。調査の事前通知の前の自主的な修正申告なら、過少申告加算税はかかりません。延滞税は納付の日までかかります。税額が多すぎるなら、更正の請求ができる場合があります。期間は原則として法定申告期限から5年以内です（No.2026）。
免責事項
本記事は令和8年10月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。所得税法38条1項、国税通則法19条・23条、所得税基本通達33-7・36-12、国税庁タックスアンサー No.1440・No.2026・No.3208・No.3252、国税庁「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた」の記載例、令和9年1月1日施行の改正後の復興財確法・防衛財源確保法の税率の規定と、その適用年分を定めた改正法附則を扱っています。本記事の作成時点で、実測精算金そのものを対象とした国税庁の通達・質疑応答事例は確認できなかったため、一般的な定めと記載例に沿って整理しています。令和8年分の譲渡所得の内訳書の様式は未公表のため扱っていません。公簿売買・実測売買の民法上の扱い（数量の不足と精算の可否など）、申告後の減額がどの更正の請求の規定に当たるかの判定と期限、土地の一部を分筆して売る場合の取得費の按分、境界確定費用の個別の判定、事業用の土地の測量費の必要経費算入、特別控除などの特例の要件、加算税・延滞税と住民税の計算の細目は扱っていません。記事中の計算例は一定の前提を置いた目安であり、実際の税額は他の所得、特例、端数処理によって変わります。具体的な判断は必ず税理士にご相談ください。本記事の情報を利用したことによる損害について、当事務所は責任を負いかねます。
参考資料・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
- 国税庁 所得税基本通達〔収入金額〕（36-12 山林所得又は譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/01.htm
- 国税庁 令和7年分譲渡所得の申告のしかたhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2025/kisairei/joto/index.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3252 取得費となるものhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
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