売却後に欠陥で代金を減額したら譲渡所得は？
更正の請求は2か月の期限に注意

まず結論：申告後に代金を減額しても、税金は自動では戻りません

売却の申告を終えた後に、雨漏りやシロアリ、土壌汚染が見つかることがあります。

買主と話し合い、代金を減額したり、賠償金を払ったりする場面です。

申告をやり直せるのは、法律が定めた理由に当たるときだけです。

使える手続は、解除か、取消しか、判決や裁判所での和解か、合意による減額かで分かれます。

期限が「理由が生じた日の翌日から2か月」のものもあります。

売った年の税金は、引渡しの時の代金で決まっています

譲渡所得（土地や建物を売った利益）は、引渡しの日を基準に計算します。

山林所得又は譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期は、山林所得又は譲渡所得の基因となる資産の引渡しがあった日によるものとする。

（所得税基本通達36－12）

申告では、その時点の売買代金を収入金額にしています。

あとから代金が変わっても、申告書の数字は勝手には変わりません。

直すには、更正の請求（払いすぎた税金を返してもらう手続）が必要です。

使える手続は、何が起きたかで分かれます

結論として、起きた出来事ごとに根拠と期限が違います。

所得税法152条は、期限を次のように定めています。

当該事実が生じた日の翌日から二月以内に限り、税務署長に対し、

（所得税法152条）

国税通則法23条2項には、かっこ書きの条件があります。

申告した人は、2か月の期間が5年の期間より後に終わる場合に使う手続です。

申告期限から5年を過ぎた後は、2か月の期限だけが残ります。

契約をまるごと解除した場合は、契約解除と手付金の記事で扱っています。

代金の減額は、回収不能の特例では直せません

代金を返したのだから回収不能と同じ、とは扱われません。

所得税法64条1項には「返還すべきこととなつた場合」という言葉があります。

ただし、その事由は政令で退職手当の返納などに絞られています（所得税法施行令180条1項）。

法第64条第1項に規定する返還とは、退職金等をその支給した者に返還する場合をいう

（所得税基本通達64－1の2）

買主への代金の減額を、この規定で直すことは読み取れません。

買主が払えなくなった場合は、代金が回収できないときの記事をご覧ください。

合意による減額は、理由の中身が問われます

話し合いで減額したときは、その合意が何に基づくかで結論が分かれます。

役員報酬を返した事案で、審判所は任意の返還を「新たな合意」とみて請求を退けました。

そのうえで、次のようにも述べています。

法定の解除事由があることから、あるいは、事情の変更等により契約を維持するのが不当となったなどの客観的理由からなされたのであれば、

（国税不服審判所 平成12年12月5日裁決）

この場合は、解除や取消しに当たるといえる、という判断です。

「欠陥が理由の減額」だと示す書類が、結論を左右します。

修補費用と損害賠償金は、個別判断です

売主が修理代や賠償金を払った場合も、扱いは決まっていません。

譲渡費用（売るために直接かかった費用）の範囲は、通達が定めています。

譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれないことに留意する。

（所得税基本通達33－7（注））

タックスアンサー No.3255も、修繕費は譲渡費用にならないとしています。

売却後の修補費用や賠償金の扱いを示した公表資料は、確認できませんでした。

「修理代は譲渡費用」と決めつけず、個別に検討します。

税率は所得税15％、住民税5％です（タックスアンサー No.3208）。令和8年分までの復興特別所得税は、所得税の2.1％です。令和9年分からは、復興特別所得税1.1％と防衛特別所得税1％です。

この例は、減額分が収入金額から外れると認められた場合の目安です。特例やほかの所得は考慮していません。

つまずくのは、だいたいこの4つです

実際に多いのは、次の形です。

• どの手続か決めずに、話し合いが終わるのを待った ― 2か月の期限を過ぎることがあります
• 減額を口頭で決め、合意書を作らなかった ― 理由と日付を示せません
• 修補費用を確かめずに譲渡費用へ足した ― 譲渡費用に当たるかは個別判断です
• 請求したので納付を止めた ― 請求しても徴収は猶予されないのが原則です

更正請求書には、請求の理由と「請求をするに至つた事情の詳細」を書きます（同条3項）。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

ご自身で用意できるのは、次の4点です。

1. 売買契約書で、契約不適合（引き渡した物件が契約の内容に合わないこと）の条項を確かめる
2. 欠陥の報告書、修理の見積書や領収書を日付順に並べる
3. 減額や賠償の合意書、判決や和解の書面の日付を確かめる
4. 提出済みの申告書で、収入金額と譲渡費用と税額を書き出す

ここから先は個別判断です。

とくに、どの手続に当たるか、いつを起算日とするかで結論が変わります。

税理士が入ると変わるのは、手続の選択と書類の整え方です

ひとつめは、起きたことが解除・取消し・裁判所での和解・合意のどれに当たるかの整理です。

ふたつめは、2か月の起算日を契約書と合意書の日付から特定することです。

みっつめは、合意書の文言の確認です。欠陥が理由であることが読み取れるかを見ます。

よっつめは、更正請求書の作成です。事情の詳細を書き、証明書類を添えます。

いつつめは、戻る税額の試算と、住民税などへの影響の確認です。

合意書に署名する前の段階が、いちばん打てる手が多い時期です。

小松公認会計士・税理士事務所では、合意書の確認から更正請求書の提出まで担当します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 売った後に欠陥で代金を減額しました。税金は自動で戻りますか？

戻りません。譲渡所得は引渡しの日の代金で計算済みです（所得税基本通達36－12）。直すには更正の請求が必要で、解除・取消し・判決や裁判所での和解などに当たるかで根拠と期限が分かれます。期限が2か月のものもあります。

Q2. 更正の請求の期限は、5年ではないのですか？

通常は法定申告期限から5年です（国税通則法23条1項）。解除や取消し、判決や裁判所での和解による同条2項の請求は、理由が生じた日などの翌日から2か月です。この期限が5年より後に終わる場合に使います。所得税法152条の特例も2か月です。

Q3. 代金の減額は、回収不能の特例で直せますか？

直せないと考えられます。所得税法64条1項の「返還」について、所得税基本通達64－1の2は「退職金等をその支給した者に返還する場合をいう」としています。買主に払えない事情があるときの回収不能とは別の話です。

Q4. 買主に払った修理代は、譲渡費用になりますか？

決まった扱いは確認できませんでした。譲渡費用は売るために直接かかった費用で、修繕費は含まれないとされています（所得税基本通達33－7（注）、タックスアンサー No.3255）。売却後の修補費用の扱いは個別に検討します。