不動産所得の年末チェック
修繕の時期・12月分の家賃・年明けにそろえる書類

まず結論：年内は「工事が終わる日」と「家賃の支払日」を確かめます

家賃収入（不動産所得）がある方が年内に確かめたいことは、3つです。

• 修繕工事が、12月31日までに終わるか
• 12月分・1月分の家賃の、契約上の支払日はいつか
• 年明けに、管理会社や銀行から集める書類は何か

どれも、令和8年分と令和9年分のどちらに入るかに関わります。

修繕費は債務が確定した日、家賃は原則として契約上の支払日で年が決まります。

修繕費は、支払った日ではなく債務が確定した年の経費です

修繕費をどの年の経費にするかは、代金を払った日では決まりません。

所得税法37条1項は、償却費以外の費用で、その年に債務が確定しないものを必要経費から除いています。

債務が確定したといえるのは、12月31日までに次の3つを満たす場合です（所得税基本通達37-2）。

• その費用の債務が成立している
• 債務に基づいて、具体的な給付をすべき原因となる事実が発生している
• 金額を合理的に算定できる

国税庁は、支払っても債務が確定していなければ、その年の経費にならないとしています。

逆に、支払っていなくても債務が確定していれば、その年の経費です（タックスアンサーNo.2210）。

年内にするか翌年にするかは、両方の年の収入と経費の見込みで考えます。

工事によっては、修繕費ではなく資本的支出になります。

資産の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする部分の支出です。

資本的支出は、減価償却で各年に分けて経費にします（タックスアンサーNo.1379）。

修繕費か資本的支出かは、工事の名目ではなく実質で判定します。

区分の目安は、不動産所得の確定申告の記事で解説しています。

12月分・1月分の家賃は、原則として契約上の支払日で年が決まります

家賃をどの年の収入にするかは、原則として契約で決めた支払日によります。

契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日（請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日）

（所得税基本通達36-5(1)）

「翌月分を当月末までに払う」契約なら、12月31日が支払日の1月分は令和8年分の収入です。

支払日を過ぎていれば、入金が年明けになっても、支払日の年の収入です。

令和7年12月分は12月中に入金された前提です。金額は一定の前提を置いた目安です。

例外もあります。継続的に記帳し、前受収益・未収収益を帳簿に付けているなどの要件を満たす場合です。

前受収益は前もって受け取った家賃、未収収益はまだ受け取っていない家賃です。

その場合は、貸付期間に対応する家賃をその年の収入にできます（昭和48年11月6日付の個別通達）。家賃の全部に、毎年続けて使うことも条件です。

礼金や更新料は、別の基準です（所得税基本通達36-6）。

物件の引渡しを伴うものは引渡しの日、伴わないものは契約の効力発生の日の収入です。

引渡しを伴うものでも、契約の効力発生の日で申告すれば認められます。

年をまたぐ家賃は、原則として入金日ではなく、契約書の支払日で振り分けます。

年明けは、管理会社や銀行から1年分の書類を集めます

年が明けたら、令和8年分の収入と経費の根拠になる書類をそろえます。

借入金を返済しても、元本の部分は経費になりません。

借入金の返済額のうち元本に相当する部分の金額は必要経費になりません。

（国税庁「令和7年分　収支内訳書（不動産所得用）の書き方」）

経費になるのは、物件の借入金の利息で、その年に支払うことが確定した分です（同）。

不動産所得が赤字の年は、土地を取得するための借入金の利息に当たる部分を、給与などと通算できません。

租税特別措置法41条の4が定める扱いです（タックスアンサーNo.1391）。

建物と土地をまとめて買った場合の負債の分け方は、政令で定められています（同条2項）。

間違えたときに起きること：申告のやり直しと加算税です

年の振り分けや経費の範囲を誤ると、所得を少なく申告してしまうことがあります。

たとえば、次のような誤りです。

• 12月に前払いしただけの工事代金を、その年の経費に入れる
• 家賃を入金日で数え、支払日が12月の分を翌年の収入に回す
• ローンの返済額を、元本ごと経費に入れる
• 土地の借入金の利息に当たる赤字まで、給与と通算する
• 資本的支出に当たる工事を、全額その年の修繕費にする

後から誤りが分かると、修正申告や更正で、不足する税金を納めることになります。

その際は、過少申告加算税や延滞税がかかることがあります（国税通則法65条・60条）。

直し方は、確定申告を間違えたときの直し方の記事にまとめています。

どれも、契約書や明細を年末から年明けに確かめれば、防ぎやすい誤りです。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

ご自身でできる確認は、次の4つです。

1. 賃貸借契約書で、家賃の支払日を確かめる
2. 予定している工事の完了日と金額を、見積書で確かめる
3. 管理会社・銀行・保険会社に、1年分の明細を頼む
4. 12月分と1月分の家賃の入金を、通帳で確かめる

修繕費か資本的支出か、どの年の経費になるかは、工事ごとの個別の判断です。

家賃を貸付期間で計上できるか、赤字の年の利息の計算も、事実ごとに判断が分かれます。

迷う工事は、発注する前に、見積書の段階で確かめるのが確実です。

税理士に頼むと変わるのは、年の振り分けと経費の根拠です

小松公認会計士・税理士事務所では、家賃収入がある方の申告で、次の作業を行います。

• 賃貸借契約書から、家賃・礼金・更新料を年ごとに振り分けます
• 工事の前に見積書を見て、修繕費か資本的支出か、どの年の経費かを判断します
• 返済予定表から利息を抜き出し、赤字の年は土地の分を計算します
• 減価償却費を計算し、前年からの続きを引き継ぎます
• 収支内訳書または青色申告決算書と、確定申告書を作り、e-Taxで提出します
• 申告書の控えと根拠の資料を保管し、翌年の申告に引き継ぎます

書類のやり取りから申告まで、全国どこからでもオンラインで完結します。

料金は、所得の種類・取引の量・記帳の状態で決まり、60秒見積りでその場で分かります。

依頼の範囲の決め方は、税理士に任せるときの費用の記事も参考になります。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

登録者6,900人超

小松公認会計士・税理士事務所 代表

小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
• 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
• 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます

YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる

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初回相談は無料です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 12月に修繕費を前払いすれば、今年の経費になりますか？

前払いしただけでは、今年の経費になるとは限りません。必要経費になるのは、12月31日までに債務が確定した費用です（所得税法37条1項・所得税基本通達37-2）。工事が年明けに終わる場合は、令和9年分の経費になることがあります。完了日を確かめてください。

Q2. 12月分の家賃が1月に振り込まれました。どちらの年の収入ですか？

原則として、契約上の支払日がある年の収入です（所得税基本通達36-5）。支払日が12月なら、入金が1月でも令和8年分です。継続的な記帳と前受収益・未収収益の経理などの要件を満たす方は、家賃の全部を毎年、貸付期間に対応させて計上する方法もあります。

Q3. ローンの返済額は、全部経費になりますか？

返済額のうち、元本の部分は必要経費になりません。経費になるのは利息の部分です。また不動産所得が赤字の年は、土地を取得するための借入金の利息に当たる部分の赤字を、給与など他の所得と通算できません（租税特別措置法41条の4）。

Q4. 令和9年分から、青色申告特別控除はどう変わりますか？

事業的規模で、取引をすべて詳しく記録している方が対象です。期限内にe-Taxで申告書と決算書を送ると最高65万円です。一定の電子帳簿の保存などもすると最高75万円です。e-Taxで送らないと10万円までで、紙で受けられた55万円の控除はなくなります。