小松 優馬
公認会計士（登録番号43196）・税理士（登録番号151214）
監査法人での上場企業監査・上場準備CFO経験を経て独立。港区浜松町で個人・法人の税務をサポート。YouTubeチャンネル「公認会計士・税理士 小松ゆうま」運営。
YouTubeチャンネルを見る →この記事のポイント
- 仲介手数料と固定資産税の精算金は、その年の経費でなく取得価額に入ります
- 業務用の物件の所有権移転の登録免許税と不動産取得税は、原則税額が確定した年の経費です
- 初めて貸す方は、貸付けを始める前の期間のローンの利子を取得価額に入れます
- 建物の償却は貸付けに使い始めた月から月割りで、青色申告の申請にも期限があります
まず結論：購入の年は、費用を「その年の経費」と「取得価額」に分けます
不動産投資を始めた年の申告は、購入費用の振り分けから始まります。
取得価額（物件を手に入れるための金額）に入る費用と、その年の経費になる費用があります。
取得価額のうち建物の分は、減価償却（何年もかけて少しずつ経費にすること）で経費になります。
購入の年の主な費用は、扱いが分かれます
業務用の物件の場合、主な費用の扱いは次のとおりです。
| 費用 | 扱い | 根拠 |
|---|---|---|
| 代金のうち建物の分 | 建物の取得価額（減価償却で経費に） | 所得税法施行令126条 |
| 代金のうち土地の分 | 土地の取得価額（経費にならない） | No.2100 |
| 仲介手数料 | 土地と建物の取得価額に分けて入れる | 質疑応答事例 |
| 固定資産税・都市計画税の精算金 | 取得価額に入れる | 質疑応答事例 |
| 所有権の移転の登記の登録免許税など | その年の必要経費 | 所得税基本通達37-5 |
| 不動産取得税 | 税額が確定した年の必要経費 | 同通達37-6 |
| ローンの利子 | 貸付けを始めた後の分は必要経費 | 同通達37-27 |
仲介手数料と固定資産税の精算金は、取得価額に入ります
仲介手数料は、取得価額に含める「購入手数料」に当たるからです。
本件仲介手数料は、本件土地及び本件建物のそれぞれの取得価額に算入されるため、その全額を支払った年分の必要経費に算入することはできません。
（国税庁 質疑応答事例「賃貸用の土地建物を購入した際に支払った仲介手数料の取扱いについて」）
土地の分は経費にならず、建物の分は減価償却費として経費になります（同）。
固定資産税は、1月1日の所有者に課される税金です。
買主が払う精算金（清算金）は、売主との合意に基づく支払いです。
精算金は購入代価の一部として取得価額に入り、買った年に全額は経費にできません（精算金の事例）。
翌年の1月1日に所有していれば、その年度の固定資産税は買主の必要経費です（所得税基本通達37-5）。
所有権移転の登記の費用と不動産取得税は、取得価額でなく必要経費です
業務用の物件の登録免許税（所有権の移転の登記の分）と不動産取得税は、必要経費です（No.2215）。
司法書士への登記の報酬など、登録に要する費用も同じ扱いです（所得税基本通達37-5）。
税金は原則として、12月31日までに税額が具体的に確定した年の経費です（同37-6）。
登録免許税は登記の時に税額が確定するため、登記をした年の経費です（国税通則法15条）。購入の翌年以後に貸し始める場合の扱いは、個別判断です。
不動産取得税は原則として、納税通知書で税額が確定した年の経費です。
注意
購入の年の12月31日までに税額が確定していなければ、確定した年（翌年など）の経費です。申告に入れる前に、通知書の日付を確かめます。
ローンの利子は、初めて貸す方とすでに貸している方で扱いが違います
貸付けを始めた後の期間のローンの利子は、必要経費です（所得税基本通達37-27）。
返済額のうち元本に当たる部分は、必要経費になりません（収支内訳書の書き方）。
すでに貸している方は、使用開始までの利子を取得価額にも入れられます（所得税基本通達37-27）。
初めて貸す方は、貸付けを始める前の期間の利子を取得価額に入れます（同37-27の注・38-8）。
抵当権の登記費用など、借入れに通常必要な費用にも同じ定めがあります（同38-8）。
赤字のうち、土地を取得するための借入れの利子の部分は、給与などと差し引けません（No.1391）。
赤字の年の考え方は、家賃収入の申告を自分でできるかの記事で解説しています。
最初の年の減価償却は、貸付けに使い始めた月から月割りです
年の途中で貸し始めた年は、1年分の償却費を12で割り、月数を掛けます（所得税法施行令132条）。
月数は使い始めた日から12月31日までで、1か月未満の端数は1か月です（同条）。
令和8年に買った建物は、定額法（原則、毎年同じ額を経費にする方法）で償却します（No.2100）。
計算例
例：令和8年10月に買い、同じ月に貸し始めた建物（耐用年数22年・定額法の償却率0.046）
仲介手数料のうち建物の分（代金の比で6割とする） 900,000円 × 60％ ＝ 540,000円 仲介手数料（建物の分）の令和8年分の償却費 540,000円 × 0.046 × 3/12 ＝ 6,210円 土地の分360,000円 → 経費になりません 所有権の移転の登記の登録免許税と司法書士の報酬300,000円 → 令和8年分の経費仲介手数料を全額その年の経費にすると、令和8年分の経費が893,790円多くなります。
金額は一定の前提を置いた目安です。建物の代金そのものの償却費は、この例に含めていません。
最初の申告までに、期限のある手続きがあります
青色申告の申請の期限は、多くの場合、確定申告の時期より前に来ます。
| 手続き | 期限 |
|---|---|
| 青色申告の承認申請（始めた年分から青色申告にする場合） | 貸付けを始めた日から2か月以内（1月15日以前に始めた場合は3月15日まで） |
| 開業届（事業的規模の貸付けを始めた場合） | 始めた年分の確定申告期限まで |
| 令和8年分の確定申告 | 原則として令和9年2月16日から3月15日まで |
根拠は、所得税法144条・229条、No.1399・No.2020です。
青色申告の申請期限を過ぎたら、令和9年分からの申請は令和9年3月15日までです（所得税法144条）。
アパートなどは独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上が目安です。
当てはまれば、原則として事業として扱われます（No.1373）。
最初の年の分け方を誤ると、何年分もの申告がずれます
取得価額の誤りは、その年だけでなく、翌年以後の償却費にも残ります。
- 仲介手数料や精算金を、全額その年の経費にする ― どちらも取得価額に入ります（質疑応答事例）。
- 土地の分まで減価償却する ― 土地は減価償却資産ではありません（No.2100）。
- 年の途中から貸したのに、12か月分を償却する ― 月割りで計算します（所得税法施行令132条）。
- 初めて貸す方が、貸付け前の期間の利子を経費にする ― 取得価額に入ります（所得税基本通達38-8）。
- 青色申告の申請が期限を過ぎる ― その年分は青色申告になりません（所得税法144条）。
ここまではご自身で、ここから先は個別判断です
費用を一覧にするところまでは、ご自身で進められます。
- 売買契約書・重要事項説明書・精算書をそろえる
- 手数料・登記・ローンの領収書と返済予定表を集める
- 引渡しの日と、貸付けを始めた日を書き出す
依頼のときの書類は、家賃収入の申告の料金と書類の記事にまとめています。
次の点は、契約や物件の事実で答えが変わる個別判断です。
- 契約書に内訳がないときの、土地と建物の分け方
- 中古の建物の耐用年数（使える期間の見積りなど）
- 空室の物件で、いつを使用開始の日とみるか
- 購入の翌年以後に貸し始める場合の、購入の年の費用の扱い
- ローンの手数料・保証料・抵当権の登記費用の分け方
税理士に頼むと変わるのは、最初の年に決める数字の根拠です
小松公認会計士・税理士事務所では、購入の年の申告で次の作業を行います。
- 契約書と精算書から費用を振り分け、根拠を一覧にする
- 土地と建物の分け方と耐用年数を決め、償却の計算表を作る
- ローンの利子を、貸付けの前後と土地・建物に分ける
- 青色申告の承認申請の期限の確認
- 確定申告書の作成と電子申告、控えのお渡し
料金の目安
基本料金32,000円（税込35,200円）に、当てはまる所得・控除ごとの単価を足した額が料金です。個人の確定申告は最低料金65,000円（税別・税込71,500円）からお引き受けしています。
通常料金での計算例です。会社員で、家賃収入300万円までの物件が1つの場合です。給与所得とその他控除セット（社会保険料など）は各6,000円、不動産所得は35,000円です。合計は32,000円＋6,000円×2＋35,000円＝79,000円（税込86,900円）です。消費税の申告と記帳代行がない場合の、一定の前提を置いた目安です。
ご自身の料金は60秒見積りで確かめられます。
この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること
制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。
登録者6,900人超
小松公認会計士・税理士事務所 代表
小松 優馬公認会計士・税理士
- お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
- 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
- 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます
YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる
初回相談は無料です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 購入時の仲介手数料や固定資産税の精算金は、その年の経費にできますか？
どちらも、全額をその年の経費にはできません。仲介手数料は、土地と建物それぞれの取得価額に入ります。精算金も、購入代価の一部として取得価額に入ります（国税庁の質疑応答事例）。建物の分は、減価償却費として何年もかけて経費になります。土地の分は経費になりません。
Q2. 登記の費用や不動産取得税は、いつの経費になりますか？
業務用の物件の所有権移転の登録免許税と不動産取得税は、必要経費です（No.2215）。登録免許税には、登録に要する費用も含めます（所得税基本通達37-5）。不動産取得税は原則として、納税通知書で税額が確定した年の経費です（同37-6）。
Q3. ローンの利子は、物件を買った年から経費になりますか？
貸付けを始めた後の期間の利子は、必要経費です（所得税基本通達37-27）。初めて貸す方は、貸付けを始める前の期間の利子を取得価額に入れます（同37-27の注・38-8）。返済額のうち元本に当たる部分は、経費になりません。
Q4. 物件を買った年から、青色申告にできますか？
貸付けを始めた年分から青色申告にするには、承認の申請が要ります。期限は、貸付けを始めた日から2か月以内です。1月15日以前に始めた場合は、3月15日までです（所得税法144条・No.1399）。期限を過ぎると、その年分は青色申告になりません。
免責事項
本記事は令和8年11月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。所得税法144条・229条、所得税法施行令126条1項1号・132条、国税通則法15条、所得税基本通達37-5・37-6・37-27・38-8、国税庁の質疑応答事例「賃貸用の土地建物を購入した際に支払った仲介手数料の取扱いについて」・「賃貸用アパートを購入した際に支払った固定資産税及び都市計画税相当額の清算金の取扱いについて」、タックスアンサーNo.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」・No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」・No.1399「新たに不動産の貸付けを始めたときの届出など」・No.2020「確定申告」・No.2100「減価償却のあらまし」・No.2215「固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合」、国税庁「令和７年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」、弊所の料金表の内容を扱っています。契約書に内訳がない場合の土地と建物の代金の分け方、仲介手数料を土地と建物に分ける方法、中古の建物の耐用年数の計算、使用開始の日の判定（空室の期間を含む）、ローンの事務手数料・保証料・抵当権の設定登記の費用の具体的な扱い、売買契約書・金銭消費貸借契約書の印紙税、管理費・修繕積立金と購入時のその精算、家賃の日割り精算と敷金の引継ぎ、10万円未満の備品と少額の減価償却資産の特例、火災保険料、消費税（取得価額に含めるか・インボイス）、事業的規模の判定の細目、青色申告特別控除の額と記帳の要件、償却方法の届出、赤字の年の損益通算の計算と還付申告の時期、不動産取得税・登録免許税の税額と軽減措置、相続・贈与で取得した物件、法人で買う場合は扱っていません。記事中の計算例は一定の前提を置いた目安であり、実際の金額は契約の内容や物件によって変わります。具体的な判断は必ず税理士にご相談ください。本記事の情報を利用したことによる損害について、当事務所は責任を負いかねます。
参考資料・出典
- 国税庁 質疑応答事例「賃貸用の土地建物を購入した際に支払った仲介手数料の取扱いについて」https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/31.htm
- 国税庁 質疑応答事例「賃貸用アパートを購入した際に支払った固定資産税及び都市計画税相当額の清算金の取扱いについて」https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/29.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.2215「固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2215.htm
- 国税庁 所得税基本通達〔その他の共通費用〕（37-27）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/09.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.1399「新たに不動産の貸付けを始めたときの届出など」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1399.htm
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不動産投資を始めた年は、費用の振り分けが集中します。仲介手数料や固定資産税の精算金は、取得価額に入ります。業務用の物件の所有権移転の登録免許税と不動産取得税は、原則として税額が確定した年の必要経費です。初めて貸す方は、貸付けを始める前の期間のローンの利子も取得価額に入ります。代表税理士が、売買契約書と精算書からの振り分けと減価償却の計算を行います。青色申告の申請期限の確認から、確定申告書の作成と電子申告まで対応します。全国どこからでもオンラインで完結します。精算書が手元にそろった段階でご相談ください。
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