不動産所得の確定申告完全ガイド
青色申告で65万円控除を受ける方法

修繕費と資本的支出はどう違う？

壊れたところを元に戻す工事は「修繕費」で全額その年の経費に、価値を高める工事は「資本的支出」で何年もかけて経費にします（減価償却）。

根拠は所得税法施行令181条・37条1項で、全額引けるか数十年に分けるかで初年度の税額が大きく変わります。

通達による判定フロー（手順5ステップ）

次の順で判定します（所得税基本通達37-13・37-14の形式基準）。

1. 1件20万円未満 → 全額修繕費（37-13）
2. おおむね3年以内周期の修理改良 → 全額修繕費（37-13）
3. 明らかに価値増加・耐久性増加の支出 → 全額資本的支出（37-14但書）
4. 判定困難で60万円未満または前年末取得価額の10%以下 → 修繕費（37-13）
5. 上記以外 → 30%と前年末取得価額の10%のいずれか少ない額を修繕費、残りは資本的支出

事業的規模（5棟10室基準）が満たされると何が変わる？

貸家なら5棟以上、アパートなら10室以上で「事業的規模」と認められ、青色申告の優遇が受けやすくなります。

「事業的規模」は貸付けが本業といえる規模かの区分です（所得税基本通達26-9、実態判定が原則）。

• 貸間・アパート等は、独立した室数がおおむね10以上
• 独立家屋の貸付けは、おおむね5棟以上

青色申告特別控除65万円・55万円・10万円の要件比較

2020年分以降、青色申告特別控除は3区分に整理されています。

• 65万円控除：事業的規模＋複式簿記＋電子申告（e-Tax）または電子帳簿保存
• 55万円控除：事業的規模＋複式簿記（紙申告）
• 10万円控除：事業的規模未満または簡易簿記

判例・裁決から学ぶ実務上の落とし穴

1. 5棟10室基準は形式基準であって絶対基準ではない

5棟10室はあくまで目安です。東京地裁平成19年12月20日判決は、形式基準未満でも賃料収入や管理実態から事業的規模と認めました。逆に基準を満たしても投資色が強く認めなかった裁決もあります。

2. 大規模修繕は工事項目ごとに区分する

外壁塗装と屋上防水を一括計上した事案は資本的支出、内訳の明確な給排水管更新工事は劣化部分の取替えを修繕費と判定した事案があります。工事内訳書・写真・劣化状況の資料が重要です。

3. 共有物件の室数カウントは持分按分しない

夫婦共有のアパートで「室数×持分」は誤りです。共有でも建物全体の室数で5棟10室基準を判断します（国税庁質疑応答事例）。

よくある質問（FAQ）

Q1. 駐車場経営は5棟10室基準にどう関係しますか？

A. 駐車場は「貸付台数おおむね50台」が目安です（国税庁質疑応答事例）。アパートと両方貸す場合は規模を換算して合わせて判定します。

Q2. 入居者退去後のリフォーム費用は修繕費ですか？

A. 通常の傷みを戻すだけなら修繕費、グレードアップを伴う設備交換は資本的支出です。工事内訳ごとに判定します。

Q3. 不動産所得の損失は他の所得と通算できますか？

A. 原則、給与所得等の黒字と相殺（損益通算）できます。ただし土地取得の借入金利子相当分は対象外です（租税特別措置法41条の4）。

この記事のお悩みは、小松公認会計士・税理士事務所にご相談ください

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

登録者6,900人超

小松公認会計士・税理士事務所 代表

小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
• 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
• 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます

YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる

確定申告サポートを見る 60秒で料金を見る

初回相談は無料です。相談だけで終えていただいて構いません。