この記事の答え
- 財産分与で受け取った不動産の取得費は分与を受けた時の時価、取得の日は分与を受けた日です。
- 元の配偶者が長く持っていた家でも、分与を受けた年に6を足した年より前に売ると短期です。
- 利益600万円の例では、短期は約238万円、長期なら約122万円です（特例なしの目安）。
小松 優馬
公認会計士（登録番号43196）・税理士（登録番号151214）
監査法人での上場企業監査・上場準備CFO経験を経て独立。港区浜松町で個人・法人の税務をサポート。YouTubeチャンネル「公認会計士・税理士 小松ゆうま」運営。
YouTubeチャンネルを見る →財産分与で受け取った不動産の取得費と取得の日は、どう決まりますか
離婚の財産分与で受け取った家や土地は、分与を受けた日に、その時の時価で取得したことになります。国税庁の資料が、そのように説明しています。時価とは、そのときの通常の取引の値段です。
このため、売るときの取得費は、分与を受けた時の時価です。取得費とは、売った金額から差し引く、手に入れたときの金額などです。
税率を決める長期か短期かの区分も、分与を受けた日から数えた期間で決まります。元の配偶者が買った日や、買った値段は引き継ぎません。
財産分与では、元の配偶者が買った日や値段を使いません。
分与した側の税金や、受け取ったときの贈与税は、財産分与の税金の記事で説明しています。
長期か短期かで、税金はいくら変わりますか
特例を使わない場合、短期の税率は長期の約2倍です。売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えると長期、5年以下なら短期です。
受け取った人が、分与を受けた年に6を足した年以後に売れば、長期になります。長期と短期の分かれ目は、別の記事で詳しく説明しています。
利益は、売った金額から、取得費と売るための費用（仲介手数料など）を引いた金額です。
計算例
例：令和5年に財産分与で土地を受け取ったEさん
Eさんは、この土地を住まいに使っていません。分与の時の時価は2,000万円で、元の夫は平成15年に買っていました。Eさんは令和8年に、2,600万円で売ります。
利益：2,600万円 − 2,000万円 ＝ 600万円 分与の日から数える（短期）：600万円 × 39.63% ＝ 約238万円 元の夫の日から数える（長期・誤り）：600万円 × 20.315% ＝ 約122万円正しいのは、分与を受けた日から数えた短期です。売るための費用、特例、ほかの所得は考えない前提です。
これは一定の前提を置いた目安で、率は所得税などと住民税の合計です。元の夫の日から数えると、Eさんは約116万円少なく申告してしまいます。Eさんが長期になるのは、令和11年以後に売る場合です。
令和9年分から令和29年分までは、所得税に上乗せする税の内訳が変わりますが、合計の率は同じです。
受け取った家に住んでいる人は、何が使えますか
受け取った家に住んでいる人は、ほかの要件を満たせば、利益から最高3,000万円を引けます。この控除は、持っていた期間の長さを問いません。このため、短期になる人も使えます。
すでに住んでいない家は、売る期限に注意します。期限は、住まなくなった日から3年を経過する日が入る年の12月31日です。
この控除を使うには、税金が0円になる場合も確定申告が必要です。
どんな失敗があり、どの資料を残しますか
分与の日と時価が分かる資料を、売るときまで残すことが大切です。次の3人は、失敗の例です。
- Aさん：元の夫が買った値段で計算した ― Aさんは、元の夫の売買契約書の金額を取得費にしてしまいました。
- Bさん：元の夫が買った日から数えた ― Bさんは長期で申告し、税金が足りませんでした。
- Cさん：時価の資料を残さなかった ― Cさんは何年も後に売るとき、分与の時の時価を示せませんでした。
残す資料の1つは、分与の日と内容が分かる離婚協議書や調停調書です。もう1つは、話合いで使った査定書など、時価の根拠です。建物は持っていた間の目減り分を取得費から引くので、土地と建物の内訳も分かるようにします。
分与を受けたときに払った登録免許税（登記の費用を含みます）なども、取得費に入ります。ただし、業務に使っていない不動産に限ります。
注意
取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます。ただし、分与の時の時価より少なくなることがあり、登録免許税なども足せません。
資料を集めて保管するところまでは、ご自身でできます。
ご自身でできる
- 離婚協議書や調停調書を保管する
- 分与の時の時価の資料を保管する
- 分与を受けた年に6を足し、長期になる年を確かめる
個別の判断が要る
- 夫婦の共有だった家で、相手の持分を受け取った
- 時価の資料がない
- 分与を受けた日が、5年の境目に近い
- 自宅の控除などの要件を満たすか分からない
税理士に頼むと、何が変わりますか
税理士に分与の資料と売る条件を見せると、売る前に税金の見込みが分かります。見込みが分かれば、売る時期を決める材料になります。
小松公認会計士・税理士事務所では、次のことを行います。
- 離婚協議書や時価の資料から、取得費と取得の日を確かめる
- 長期か短期かを判定し、税金の見込みを試算する
- 自宅の3,000万円の控除などの特例を使えるか判定する
- 時価の資料がないときは、取得費の合理的な算定を検討する
- 確定申告書と計算の明細書を作り、電子申告で提出する
ご相談から申告まで、全国どこからでもオンラインで完結します。売る前のご相談もお受けしています。
この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること
制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。
登録者6,900人超
小松公認会計士・税理士事務所 代表
小松 優馬公認会計士・税理士
- お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
- 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
- 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます
YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる
初回相談は無料です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 自宅の軽減税率の特例は、いつから使えますか？
売った年の1月1日に、家と土地の両方を持っていた期間が10年を超えることなどが要件です。財産分与で受け取った家は、分与を受けた年に11を足した年以後に売ると、10年を超えます。元の配偶者が持っていた期間は足せません。
Q2. 夫婦の共有だった家で、相手の持分を受け取ったときは？
元から持っていた持分は、ご自身が取得した日と値段のままです。分与で受け取った持分だけが、分与を受けた日と時価になります。持分ごとに長期と短期が分かれることがあるので、売る前に確かめましょう。
Q3. 受け取った家を売ったら、確定申告は必要ですか？
利益が出たときは、原則として、売った年の翌年2月16日から3月15日までに申告します。自宅の3,000万円の控除で税金が0円になる場合も、控除を使うには確定申告が必要です。
免責事項
本記事は令和8年11月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。租税特別措置法31条・31条の3・31条の4・32条・35条、所得税基本通達33-1の4・33-9・38-6・38-9、国税庁タックスアンサー No.3102・No.3114・No.3202・No.3208・No.3211・No.3258・No.3270・No.3302・No.3305・No.4414、国税庁の質疑応答事例「財産分与に伴う譲渡損失の他の土地譲渡益との通算」「短期譲渡所得の計算上控除する取得費と概算取得費控除」「家屋の所有期間が異なる場合における居住用財産の軽減税率の特例の適用範囲」、財務省「令和8年度の税制改正」（防衛特別所得税の創設）の内容を扱っています。分与を受けた日の具体的な判定（協議・調停・審判・引渡し・登記のどの日か）、分与の時の時価の決め方、分与の額が多すぎるなどで一部に贈与税がかかる場合の取得費と取得の日、離婚の調停や裁判の費用が取得費になるか、分与を受ける前に住んでいた期間の扱い、3,000万円の控除と軽減税率のほかの要件の全部、建物の目減り分の計算の式、売るための費用の範囲、不動産取得税がかかるかどうか、分与した側の税金、損が出た場合の扱い、税金の納め方、弊所の料金は扱っていません。記事中の計算例は、令和8年に土地を売り、売るための費用・特例・ほかの所得を考えないなど、一定の前提を置いた目安です。実際の税額は、取得費・譲渡費用・所有期間・使う特例・ほかの所得によって変わります。具体的な判断は必ず税理士にご相談ください。本記事の情報を利用したことによる損害について、当事務所は責任を負いかねます。
参考資料・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3114 離婚して土地建物などを渡したときhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm
- 国税庁 所得税基本通達 法第38条《譲渡所得の金額の計算上控除する取得費》関係（38-6 分与財産の取得費・38-9）https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/18.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
- 国税庁 質疑応答事例 財産分与に伴う譲渡損失の他の土地譲渡益との通算https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/05.htm
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