この記事の答え
- 全部の物件を合計して申告します。減価償却と借入金の利子は、物件ごとに計算します
- 不動産所得の合計が赤字の会社員は、土地を買う借入金の利子の分などを除いて、給与と差し引けます
- 例：赤字50万円・土地を買う借入金の利子が計30万円なら、給与と差し引けるのは20万円（目安）
小松 優馬
公認会計士（登録番号43196）・税理士（登録番号151214）
監査法人での上場企業監査・上場準備CFO経験を経て独立。港区浜松町で個人・法人の税務をサポート。YouTubeチャンネル「公認会計士・税理士 小松ゆうま」運営。
YouTubeチャンネルを見る →物件がいくつあっても、申告する不動産所得は1つです
賃貸物件を複数持つ人も、全部の物件を合計した1つの不動産所得を申告します。ただし、減価償却や借入金の利子は、物件ごとに計算してから合計します。物件が増えるほど、物件ごとの計算と、赤字の年の扱いで、確かめることが増えます。
- 物件ごとに、収入と経費（減価償却費など）を出す
- 全部の物件を合計し、1つの不動産所得にする（黒字と赤字を差し引く）
- 合計が赤字なら、給与などと差し引ける額を確かめる（土地を買う借入金の利子の分などは除く）
不動産所得は、1年間の家賃などの収入から、必要経費を引いて計算します。ある物件が赤字でも、原則として、まずほかの物件の黒字と差し引きます。
物件が増えた人は、貸付けが事業として扱われる規模かどうかも確かめます。基準と変わる点は、不動産所得の確定申告の記事で解説しています。
物件ごとに分けて管理するのは、収支・減価償却・借入金の利子です
物件ごとに分けて管理するものは、次の3つです。
1つめは、収支です。家賃・更新料などの収入と、固定資産税・修繕費などの経費を、物件ごとに集計します。
2つめは、減価償却です。減価償却は、建物を買うのにかかったお金を、法令で決められた年数に分けて経費にする計算です。建物ごとに、その金額と年数が違います。
さらに、建物を取得した時期によって、計算の式が違います。国税庁の資料では、平成19年3月31日以前の取得と同年4月1日以後の取得で、式が分かれます。中古で買った建物は、残りの使える年数を見積もって、その年数で計算することができます。
3つめは、借入金の利子です。返済額のうち、元本の部分は経費になりません。
土地や借地権を買うのに使った借入金の利子（以下、土地の分の利子）は、分けて記録します。不動産所得が赤字の年に、給与などと差し引けない額の計算に使うからです。
赤字の年は、土地の分の利子を全部の物件で合計して比べます
不動産所得の合計が赤字の年は、土地の分の利子を全部の物件で合計し、赤字と比べます。国税庁の資料では、赤字のうち、土地の分の利子に当たる部分は、給与などと差し引けません。法令では、この部分の赤字は、なかったものとみなされます。
利子の合計が赤字より多いときは、赤字の全部が差し引けません。黒字の物件の経費に入れた利子も、合計に入ります。
計算例
例：物件を2つ持つ会社員のAさん
物件1は30万円の黒字で、経費に土地の分の利子10万円が入っています。物件2は80万円の赤字で、経費に土地の分の利子20万円が入っています。
不動産所得：30万円 − 80万円 ＝ 赤字50万円土地の分の利子の合計：10万円 ＋ 20万円 ＝ 30万円給与と差し引ける赤字：50万円 − 30万円 ＝ 20万円ほかに給与と差し引けない赤字はない前提です。例は一定の前提を置いた目安です。
誤り①は、赤字の物件2の、土地の分の利子だけを数えた場合です。誤り②は、土地の分の利子を見落とした場合です。
注意
Aさん：誤り①では、給与と差し引く赤字が10万円多くなります。誤り②では、30万円多くなります。
Bさん：平成18年に買った建物と、令和5年に買った建物を、同じ式で計算しました。2つの建物は正しい式が違うので、どちらかの減価償却費がずれます。
税金が少なすぎた申告や、還付が多すぎた申告は、修正申告（申告のやり直し）で直します。不足の税金と、利息にあたる税金を納めます。調査の事前通知の後に直すと、原則として過少申告加算税（上乗せの税金）もかかります。
赤字と給与の差し引きは、不動産投資の赤字と給与の記事で詳しく解説しています。
書類をそろえるまではご自身で、その先は個別判断です
ご自身で進められるのは、物件ごとの書類を1年分そろえるところまでです。
ご自身でできること
- 物件ごとに、1年分の家賃・更新料の入金を集める
- 管理会社の報告書や固定資産税の通知書を、物件ごとにまとめる
- 返済予定表で、1年分の利子を確かめる
- 前年の申告書の控えを用意する
個別判断になること
- 取得の時期や中古かどうかに合う、減価償却の計算
- 借入金のうち、土地の分の利子の区分
- 共有の物件の分け方
- 貸付けが事業として扱われる規模かどうか
小松公認会計士・税理士事務所では、物件ごとに家賃と経費を集計します。建物ごとの減価償却費も、取得の時期や中古かどうかに合わせて計算します。返済予定表と契約書で土地の分の利子を区分し、給与と差し引ける赤字を計算します。
給与など他の所得もまとめて申告書を作り、電子申告で提出します。代表（公認会計士・税理士）が、最初から最後まで作成します。全国どこからでも、オンラインで完結します。
料金の目安
基本料金32,000円（税込35,200円）に、当てはまる所得・控除ごとの単価を足した額が料金です。個人の確定申告は最低料金65,000円（税別・税込71,500円）からお引き受けしています。
家賃収入の料金は、物件ごとの1年分の家賃収入（経費を引く前）で決まります。物件が1つで家賃収入が300万円までなら、35,000円（税込38,500円）です。物件が2つ以上のときの家賃収入の料金の総額は、料金表の定めで物件ごとの額の合計より低くなります。
物件が2つ以上ある方も、ご自身の料金は60秒見積りで確かめられます。家賃収入は、物件ごとに入れます。入れられるのは5物件までで、6物件以上の方は個別にご相談ください。
この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること
制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。
登録者6,900人超
小松公認会計士・税理士事務所 代表
小松 優馬公認会計士・税理士
- お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
- 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
- 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます
YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる
初回相談は無料です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 物件ごとに、確定申告書を分けて出すのですか？
分けません。全部の物件の収入と経費を合計し、1つの不動産所得として申告します。申告書に添える収支内訳書などには、収入の内訳と、建物などの減価償却費の計算を書きます。
Q2. 黒字の物件と赤字の物件があるときは、どう計算しますか？
原則として、不動産所得の中で黒字と赤字を差し引きます。合計が赤字なら、給与などの黒字と差し引けます。ただし、土地を買うための借入金の利子に当たる部分などは、給与などと差し引けません。
Q3. 古い建物と新しい建物で、減価償却の計算は同じですか？
同じとは限りません。平成19年3月31日以前に取得した建物は、取得価額の95%まで償却した翌年から、原則として5年で1円まで償却します。同年4月1日以後に取得した建物は、1円まで償却します。
Q4. 物件がいくつになったら、税理士に頼むべきですか？
物件の数で決まる基準はありません。取得の時期が違う建物がある、赤字の年がある、共有の物件がある、のどれかに当たると判断が増えます。ご自身の状況に合わせて、ご依頼をご検討ください。
免責事項
本記事は令和8年11月時点の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。所得税法26条2項・69条1項、租税特別措置法41条の4、租税特別措置法施行令26条の6、国税庁タックスアンサーNo.1370「不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」・No.1373「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」・No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」・No.2026「確定申告を間違えたとき」・No.2080「白色申告者の記帳・帳簿等保存制度」・No.2100「減価償却のあらまし」・No.2105「旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)」・No.2106「定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)」、国税庁「令和７年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」、弊所の料金表の内容を扱っています。事業的規模の判定の細目、青色申告特別控除（令和9年分以後の見直しを含む）、共有の物件の収入と経費の分け方、相続・遺贈・贈与で取得した建物の償却方法と耐用年数、平成10年3月31日以前に取得した建物と旧定率法、堅牢な建物の95%後の償却の特例、中古の建物の耐用年数の計算の細目、土地と建物を一つの契約で取得した場合の借入金の区分、修繕費と資本的支出の区分、少額の減価償却資産（令和8年4月1日以後の取得価額の見直しを含む）、別荘などの貸付けの赤字、組合・信託・国外中古建物の不動産所得の特例、純損失の繰越し、更正の請求、過少申告加算税と延滞税の割合、消費税、住民税、料金の細目（物件が複数のときの料金の計算・記帳代行）は扱っていません。記事中の計算例は一定の前提を置いた目安であり、実際の金額は物件と借入金の内容によって変わります。具体的な判断は必ず税理士にご相談ください。本記事の情報を利用したことによる損害について、当事務所は責任を負いかねます。
参考資料・出典
- 国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」（所得税法69条・租税特別措置法41条の4）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm
- e-Gov法令検索「租税特別措置法施行令」（26条の6：土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の計算）https://laws.e-gov.go.jp/law/332CO0000000043
- 国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
- 国税庁「令和７年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2025/pdf/019.pdf
- 国税庁「No.2026 確定申告を間違えたとき」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2026.htm
複数の賃貸物件の確定申告を、物件ごとの集計から任せませんか
物件が増えると、建物ごとの減価償却や、赤字の年の土地を買う借入金の利子の計算で、判断が増えます。弊所が、物件ごとの家賃と経費を集計し、確定申告書の作成と電子申告まで担当します。代表（公認会計士・税理士）が最初から最後まで作成し、全国どこからでもオンラインで完結します。料金は60秒見積りで確かめられますので、ご依頼をご検討ください。
無料相談を申し込む 家賃収入（不動産所得）の確定申告サポートを見る 約60秒で料金を自動見積り