不動産管理会社の管理料とサブリース
家族の会社との取引が否認される場面

まず結論：管理会社へ払う額は、管理の実態と金額の水準で判断されます

賃貸物件の収入の一部を、家族が役員の会社へ移す方法があります。

本記事では、管理委託方式とサブリース（一括借上げ）方式の2つを扱います。

会社が管理をしていないとされ、必要経費になる管理料を零円とした裁決があります。

管理をしていても、払う額が高すぎれば、所得税法157条で計算し直されることがあります。

問われるのは契約書の形ではなく、管理の中身と金額の根拠です。

建物を会社へ売る方式もありますが、建物の売却には譲渡所得の論点があります。本記事では扱いません。

2つの方式では、問われる金額の向きが違います

不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します（所得税法26条2項）。

管理委託方式は必要経費を増やし、サブリース方式は総収入金額を減らします。

会社が家族役員に報酬を払うと、家族側では給与所得になります（所得税法28条1項）。

どちらの方式でも、会社に残る金額を管理の対価として説明できるかが問われます。

所得税法157条は、地主個人の所得税を計算し直す規定です

株主3人以下とその親族などで、株式の50％超を持つ会社を同族会社といいます（法人税法2条10号）。

家族だけで株式を持つ管理会社は、これに当たります。

所得税法157条1項は、同族会社の行為又は計算のうち、次のものを対象にしています。

所得税の負担を不当に減少させる結果となると認められるもの

（所得税法157条1項）

このとき税務署長は、その行為又は計算にかかわらず、個人の所得を計算し直せます。

対象は、株主である個人と、その親族など特殊の関係のある個人です（所得税法施行令275条）。

地主ご本人が株主でなくても、株主の親族であれば対象になります。

「不当に」は、経済的合理性を欠くかどうかで判断するとした裁決があります（平成23年7月8日裁決）。

規定の全体像は、同族会社の行為計算の否認の記事で解説しています。

公表裁決に見る失敗の型は「実態なし」「高すぎる」「低すぎる」です

国税不服審判所（税務署の処分への不服を審査する機関）の公表裁決から、3つの型を紹介します。

• ①管理の実態がない（平成18年6月13日裁決） ― 清掃などは別の管理会社に委託済みでした。看板もその会社の名前で、同族会社の側には管理の記録がありません。必要経費になる管理料は零円とされました。
• ②管理料が高すぎる（平成4年11月19日裁決） ― 同業者の管理料割合で適正額が出されました。その額で計算した税額と申告額が著しくかい離し、157条の適用が相当とされました。
• ③借上げ賃料が低すぎる（平成6年6月24日裁決） ― 会社は建物を又貸ししていました。地主への賃料は、又貸し収入の半額以下か零円でした。会社に残る額の割合は、同業者の平均管理料割合をはるかに超えていました。157条による更正は適法とされました。

反対に、管理料が必要経費と認められた裁決もあります（平成25年3月4日裁決）。

会社が設備の点検や修理の発注を行い、業者と連絡を取っていた事例です。

取締役だった妻の業務ノートも、管理の実態を示す証拠になりました。

実態の判断では、業務の必要性と、会社がしたことを示す客観的な証拠が見られました。

否認されると、地主の不動産所得が増えます

影響の大きさを、一定の前提を置いた数字で確かめます。

金額は一定の前提を置いた目安です。900,000円は仮定で、相場を示す数字ではありません。

例2は、会社が負担した実費や保証金がない前提です。

会社が負担した管理費の実費を差し引いて比べた裁決があります（平成6年6月24日裁決）。

保証金の運用益に当たる額を差し引いた裁決もあります（平成19年6月19日裁決）。

家族役員の報酬と、会社側のコストも見込みます

会社から家族へ払う役員報酬にも、法人税の関門があります。

役員報酬のうち不相当に高額な部分は、損金になりません（法人税法34条2項）。

高すぎるかは、職務の内容などに照らして判断します（法人税法施行令70条1号イ）。

働いていない家族役員への報酬は、高すぎるとされるおそれがあります。

判定の詳しい考え方は、家族を非常勤役員にした報酬の記事で解説しています。

家族役員が実際に管理を担い、その記録を残すことが、管理料と報酬の説明の土台になります。

会社側では、事業年度ごとに決算と申告が必要です（法人税法74条1項）。会社の所得には法人税がかかります（法人税法5条）。

法人住民税の均等割の額は、所得ではなく資本金等の額などで決まります。

ここまではご自身で、ここから先は個別判断です

管理会社を使う前に、ご自身で確かめられるのは次の4点です。

1. 会社が行う業務を、物件ごとに書き出す（清掃・点検・入居者対応・修繕の手配など）
2. 別の管理会社に委託している業務と、重なっていないかを確かめる
3. 業者への連絡・発注・支払いを、会社の名前で行った記録を残す
4. 家族役員が担当した業務を、日付と内容で記録する

記録は後からまとめて作るのではなく、その都度残します。

適正な管理料や借上げ賃料がいくらかは、同業者との比較が要る個別判断です。

同業者の選び方などに誤りがあり、処分が一部取り消された例もあります（平成12年1月31日裁決）。

方式の選び方や、今の契約を見直す時期も、物件とご家族の事情で判断が分かれます。

税理士が入ると変わるのは、金額の根拠と記録の残し方です

小松公認会計士・税理士事務所では、管理会社を使う前から次の作業を行います。

ひとつめは、お金の流れの確認です。契約の方式と、別の管理会社との業務の重なりを見ます。

ふたつめは、管理料・借上げ賃料の水準の検討です。業務の中身と並べて説明できる額を探ります。

みっつめは、業務記録の様式づくりです。点検・発注・入居者対応を、会社の名前で残す形にします。

よっつめは、家族役員の職務と報酬の整理です。議事録と支給の形もそろえます。

いつつめは、地主様の確定申告と会社の決算申告を、同じ前提でそろえて作ることです。

むっつめは、税務調査の想定問答の準備です。管理の記録と金額の根拠を、事前にまとめます。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 管理会社に払う管理料は、家賃の何％までなら認められますか？

所得税法157条や37条は、管理料の割合を定めていません。裁決では、同業者の管理料の割合などから算定した適正額と比べています（平成4年11月19日裁決など）。管理の実態がないとして、必要経費になる管理料を零円とした裁決もあります（平成18年6月13日裁決）。

Q2. サブリースにすれば、管理料の問題はなくなりますか？

なくなりません。裁決は、又貸し収入から会社の実費と地主への賃料を引いた額を、管理料に当たる額とみています。その額を同業者と比べました（平成6年6月24日裁決など）。借上げ賃料が低すぎると、所得税法157条で地主の収入が計算し直されることがあります。

Q3. 地主本人が管理会社の株主でなければ、157条の対象外ですか？

対象外とは限りません。所得税法157条1項は、株主である個人のほか、これと特殊の関係のある個人も対象にしています。株主の親族は、この特殊の関係のある個人に当たります（所得税法施行令275条1号）。奥様やお子様が株主の会社でも同じです。

Q4. 会社で法人税を払っていれば、否認されないのではありませんか？

そうとは限りません。平成元年7月5日裁決は、不当に減少させるかの判断で、次の2つを考慮しないとしました。役員として受け取った報酬の額と、会社の法人税の額です。平成14年4月24日裁決も、役員報酬を考慮する必要はないとしています。