中古住宅の住宅ローン控除
築年数・耐震の要件と、思い込みで起きる失敗

中古住宅は、建てた時期と耐震の証明で対象かが決まります

中古の戸建てやマンションを買った人も、要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。昭和57年1月1日以後に建てられた家なら、耐震の要件を満たします。それより前の家は、取得前2年以内の耐震の証明か、取得までの改修の申請が必要です。

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を所得税から引く仕組みです。

昭和56年以前の家は、取得前2年以内の証明も改修の申請もないと、後から調べても間に合いません。

令和8年以後の入居は、家の性能の証明で上限と期間が変わります

省エネなどの証明がない中古住宅は、1年の控除の上限が14万円、期間は10年です。令和8年以後に入居した家は、証明があれば上限か期間が広がります。

新築との主な違いは2つあります。1つめに、新築は、省エネの証明がない家は令和6年以後の入居なら原則として対象外です。中古は、証明がなくても10年間の対象です。

2つめに、長期優良住宅と低炭素住宅の上限は、新築より中古が低くなります。令和8年以後の入居では、新築31万5千円、中古24万5千円です（子育て世帯等の上乗せ前）。

思い込むと、控除を逃すか、後で税金を納め直すことになります

思い込みの失敗には、使えるのに申告しない形と、使えないのに控除する形があります。

Bさんのように申告しなかった年の分は、後から申告できます。確定申告の義務がない会社員なら、その年の翌年1月1日から5年間です。ただし、医療費控除などで確定申告書を出した年は、後から住宅ローン控除を足せません。税務署長がやむを得ない事情を認めた場合は別です。

確定申告で多く控除した年は、修正申告（申告のやり直し）をします。不足の税金と、利息にあたる税金を納めます。税務署の調査の事前通知の後に直すと、原則として上乗せの税金もかかります。

書類の確認まではご自身で、区分の判断から先は個別判断です

ご自身でできるのは、書類で建てた日と証明書の有無を確かめるところまでです。

初年度の書類と手続きは、住宅ローン控除の初年度の記事にあります。頼むかどうかは、自分で申告できるかの記事をご覧ください。

小松公認会計士・税理士事務所では、代表（公認会計士・税理士）が最初から最後まで申告書を作成します。必要書類をご案内し、電子申告まで行います。資料はスマホで撮影して送れるので、全国どこからでもオンラインで完結します。

この論点で小松公認会計士・税理士事務所ができること

制度は複雑ですが、お客様がすべてを理解する必要はありません。難しいことは、専門家にお任せください。

登録者6,900人超

小松公認会計士・税理士事務所 代表

小松 優馬公認会計士・税理士

• お話を伺って、「あなたの場合はどうなるか」をはっきりお答えします
• 必要な書類のご案内から申告まで、まるごとお任せいただけます
• 料金は先にお見積り。全国どこでも、オンラインで完結できます

YouTube「税理士 小松ゆうまチャンネル」（登録者6,900人超）で、税金の話を分かりやすく解説しています。動画を見てみる

確定申告サポートを見る 60秒で料金を見る

初回相談は無料です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 中古マンションの床面積は、広告の面積で判断しますか？

いいえ。登記事項証明書の床面積で判断し、マンションは専有部分の床面積で見ます。原則は50㎡以上です。令和8年以後の入居なら、40㎡以上50㎡未満も対象です。ただし、合計所得金額が1,000万円以下の年に限ります。

Q2. 中古住宅を買ってリフォームしました。工事の費用も対象になりますか？

対象の増改築等に当たる工事なら、入居の前後を問わず、原則として取得の控除と別に計算して合計します。合計の上限は、それぞれの上限のうち最も高い額です。対象外の軽微な修繕は、入居前に行った場合に限り、家の取得価額に含めて計算します。

Q3. 親から中古の家を買いました。住宅ローン控除を受けられますか？

取得の時もその後も生計を一にする親族からの取得は、対象外です。贈与で取得した家も対象外です。また、親族や知人からの借入金は、控除の対象になる借入金に当たりません。